Înainte de ciclul de creștere a dobânzilor de către Banca Centrală Europeană, un lucru era sigur: cererea pentru locuințe depășea oferta, dându-le vânzătorilor o putere semnificativă de stabilire a prețurilor și limitând capacitatea cumpărătorilor de a negocia.
În ultimii doi ani, presiunile asupra ofertei și cererii s-au relaxat pe fundalul unor rate mai mari ale dobânzilor ipotecare.
Cu toate acestea, este probabil ca acestea să revină, după cum estimează analiștii ING Think.
Demografia și prosperitatea sunt factori cheie ai creșterii cererii de locuințe
Unul dintre motivele esențiale pentru care prețurile locuințelor din zona euro au crescut brusc în deceniul dinainte de recentul ciclu de majorare a ratelor dobânzilor BCE este că cererea de locuințe a crescut pe fondul diferiților factori structurali.
Creșterea disproporționat de puternică a numărului de gospodării în comparație cu creșterea populației a jucat aici un rol decisiv.
Între 2013 și 2023, populația zonei euro a crescut cu aproximativ 3%, în timp ce numărul gospodăriilor a crescut cu 7%.
Ca urmare, numărul persoanelor care împart o gospodărie a scăzut. În 2023, gospodăria medie din zona euro era formată din 2,2 persoane. Cu doar 10 ani în urmă 2,3 persoane împărțeau o gospodărie în medie.
În ultima vreme, în Germania gospodăria medie era formată din 2 persoane, iar în Țările de Jos și Belgia, 2,1 și, respectiv, 2,3 persoane au împărțit în medie o gospodărie.
Ca urmare, tipul de locuințe solicitat se modifică în funcție de evoluția mărimii și tipului gospodăriilor.
De asemenea, înseamnă că unele locuințe aflate încă pe piață nu mai satisfac cererea.
În unele țări, numărul de familii a crescut semnificativ mai rapid decât fondul de locuințe, ceea ce a exacerbat în mod semnificativ deficitul structural de locuințe.
Situația este cea mai tensionată în Țările de Jos, unde numărul de familii a crescut semnificativ mai repede decât fondul de locuințe.
În Germania, numărul de familii și fondul de locuințe au crescut aproximativ în același ritm, în timp ce în Belgia, creșterea fondului de locuințe a depășit creșterea numărului de familii.
În cazul Belgiei, creșterea bruscă a fondului de locuințe poate fi probabil explicată parțial prin nivelul ridicat al activității de construire a caselor de vacanță de pe coasta belgiană, care este probabil să supraestimeze numărul de locuințe efectiv disponibile ca locuințe principale.
În plus, prosperitatea a crescut semnificativ în multe țări din zona euro în ultimii 10 ani.
În 2023, venitul disponibil real brut pe cap de locuitor în zona euro a fost mai mare cu aproximativ 11% decât în 2013.
Creșterea puterii de cumpărare a avut un impact pozitiv asupra accesibilității locuințelor în trecut.
În combinație cu rate de finanțare favorabile, ideea de a deține o locuință a devenit mai fezabilă pentru mulți oameni.
Oferta nu ține pasul cu cererea de locuințe
Cu toate acestea, această creștere puternică a cererii nu a putut fi satisfăcută în ultimii ani, motiv pentru care cererea în exces s-a acumulat în timp.
Între 2013 și 2023, în Germania au fost emise autorizații pentru construirea a 3,2 milioane de locuințe.
În același timp, doar 2,7 milioane de locuințe au fost finalizate.
În Belgia, situația este similară: în timp ce aproximativ 545.000 de apartamente au fost aprobate pentru construcție în ultimii 10 ani, numărul real de apartamente a crescut cu doar 515.000.
O privire asupra activității de construcții noi din Țările de Jos dă inițial impresia că situația este mai relaxată decât în Germania și Belgia. În ultimii 10 ani, a fost permisă construcția a aproximativ 640.000 de locuințe și aproximativ același număr de locuințe nou construite au fost finalizate în aceeași perioadă. Cu toate acestea, conform ABF Research, se estimează că pe piața imobiliară olandeză lipsesc aproximativ 390.000 de locuințe pentru a satisface numărul de solicitanți de locuințe.
Faptul că activitatea de construcții nu a reușit să țină pasul cu cererea ridicată în ultimii ani poate fi explicat, pe de o parte, de factori structurali.
Între 2013 și 2023, în medie 15% dintre companiile de construcții din zona euro au declarat că lipsa de forță de muncă le limitează activitatea, față de doar 10% în ultimii 10 ani.
În plus, activitatea de investiții în construcțiile rezidențiale a rămas în mare parte neschimbată în ultimii 30 de ani și, prin urmare, este, de asemenea, în urmă față de creșterea cererii de locuințe.
Redresarea treptată a pieței imobiliare va alimenta din nou cererea, în timp ce oferta rămâne limitată
Privind în perspectivă, o îmbunătățire semnificativă a ofertei de locuințe nu poate fi așteptată.
Atât incertitudinea economică, cât și cea politică rămân ridicate, cântărind activitatea investițională.
În aprilie, UE a adoptat Directiva revizuită privind performanța energetică a clădirilor (EPBD). Scopul directivei este creșterea ratei de renovare a proprietăților, în special a celor ineficiente energetic.
Statele membre vor trebui să transpună directiva în dreptul intern în termen de doi ani.
Cu toate acestea, nu este încă clar cum vor arăta în detaliu planurile naționale pentru tranziția ecologică a pieței imobiliare.
Asta mai ales având în vedere că multe state membre ale UE sunt susceptibile de a adopta politici fiscale mai stricte în următorii ani, incertitudinea cu privire la orice sprijin potențial pentru ecologizarea pieței imobiliare este în creștere.
Cu toate acestea, planificarea securității este esențială pentru a face față acestei provocări.
În plus, reglementările din ce în ce mai stricte încetinesc dezvoltarea de noi proiecte imobiliare.
Standardele de construcție sunt ridicate, complexitatea în creștere, digitalizarea rămâne în urmă împiedicând accelerarea proceselor și, în același timp, există și un deficit de lucrători calificați în cadrul autorităților publice.
Și, în timp ce redresarea economică în zona euro va fi doar una graduală în general, va dura și mai mult pentru ca activitatea din sectorul construcțiilor să se intensifice din nou.
În același timp, pe măsură ce îmbunătățirea ciclică a economiei continuă, piața imobiliară din zona euro va găsi în cele din urmă un nou echilibru pe parcursul anului, iar lipsa locuințelor noi este probabil să exercite o presiune ascendentă asupra prețurilor.
În primul trimestru, evoluția prețurilor locuințelor în țările din zona euro a fost mixtă.
În Țările de Jos, prețurile locuințelor au depășit recent nivelul de vârf anterior de la jumătatea anului 2022. După ce au scăzut cu aproximativ 6% între iulie 2022 și mai 2023, prețurile locuințelor au început să crească rapid în iunie anul trecut. În aprilie 2024, prețurile caselor au fost mai mari cu 7,5% decât erau în aceeași lună cu un an în urmă.
În Belgia, unde indexarea salariilor a contribuit la menținerea pieței imobiliare mult mai stabilă decât în multe alte țări din zona euro anul trecut, prețurile medii ale locuințelor au crescut cu 1% față de anul trecut în primul trimestru.
În Germania, pe de altă parte, atingerea nivelului minim al pieței imobiliare s-a dovedit a fi mai lungă decât se aștepta, prețurile locuințelor scăzând cu 1,1 % trimestrial, în primul trimestru al anului 2024.
Cu toate acestea, au apărut deja semne ale unei redresări provizorii pe piața imobiliară din zona euro, principalul motor fiind îmbunătățirea accesibilității.
La începutul anului, dobânzile ipotecare au scăzut semnificativ.
În același timp, prețurile locuințelor au scăzut sub nivelul din 2022, iar salariile din zona euro au crescut cu 5,3% în primul trimestru al anului 2024.
Deși accesibilitatea s-a îmbunătățit doar de la niveluri extrem de scăzute și potențialul de îmbunătățire suplimentară rămâne limitat, cererea este de așteptat să crească treptat pe parcursul anului.
Cererea în exces este prea mare pentru a se diminua semnificativ, exercitând o presiune ascendentă asupra prețurilor
Este de așteptat o intensificare a diferenței dintre cerere și ofertă, susțin analiștii ING Think.
Cererea de locuințe va reveni treptat, în timp ce sectorul construcțiilor rămâne sub presiunea costurilor ridicate ale materialelor și a lipsei de muncitori calificați.
Acest lucru nu este de bun augur pentru oferta de locuințe la prețuri accesibile în special.
Deși întărirea nepotrivirii se va reflecta probabil în evoluția generală a prețurilor locuințelor, prețurile pentru clădirile nou finalizate, în special, sunt de așteptat să fie semnificativ mai mari în viitor decât în trecut.
Citiți revista ARENA Construcțiilor nr. 4/iulie-august2024
