Mariana Garștea, CEO Sixense România și Președinte al APMGS (Asociația Profesională pentru Monitorizare Geotehnică și Structurală)
Urmărirea comportării în timp este un instrument esențial pentru administrarea eficientă și sigură a clădirilor. Dar cum poate deveni și o parte integrantă obligatorie din strategiile de property și facility management, nu doar din proiectele office și comerciale, ci și din segmentul rezidențial?
Ne explică Mariana Garștea, CEO Sixense România și Președinte al APMGS (Asociația Profesională pentru Monitorizare Geotehnică și Structurală). În cadrul Sixense România, companie cu activitate de 14 ani pe piața locală, Mariana și echipa ei pun la dispoziție soluții și expertiză în monitorizarea comportării construcțiilor în timp pentru cele mai diverse proiecte: de la construcții civile până la infrastructură.
În următorul interviu, Mariana aduce o perspectivă aplicată asupra modului în care datele, colaborarea și responsabilitatea pot să schimbe fundamental modul în care ne raportăm la sănătatea structurală și întreținerea clădirilor.
Cum poate urmărirea comportării în timp a construcțiilor să devină un instrument practic pentru property și facility manageri în etapa de exploatare și întreținere a clădirilor?
Cred că urmărirea comportării în timp este deja cel mai bun instrument pentru un property sau facility manager – instrument care îi este aliat în etapa de exploatare a unei clădiri. De ce spun asta? Pentru că orice activitate de întreținere a unei clădiri are nevoie să se bazeze pe un plan și date clare din teren, care să ne ofere informații despre siguranța structurală a acesteia.
Ne poate spune despre riscuri, probleme potențiale, urgența sau gravitatea unora dintre ele etc., totul pentru a identifica impactul înainte ca el să devină critic și, bineînțeles, pentru a reduce semnificativ costurile de întreținere și reparație.
Așadar, urmărirea comportării în timp asigură eficiența operațională pe termen lung și orice property sau facility manager – din office, comercial și inclusiv rezidențial – ar trebui să aibă pe listă un proces continuu de urmărire a comportării construcțiilor în timp, în acest sens.
Mă bucur însă să constat că din ce în ce mai mulți profesioniști din domeniu înțeleg asta, lucru pe care-l văd foarte mult la workshop-urile și cursurile pe care le susțin în cadrul ROFMA (Asociația Română de Workplace și Facility Management) într-o adevărată caravană educațională ce adună specialiști de peste tot din țară. Aici discut exact despre importanța integrării activității de urmărire a comportării în timp printre activitățile strategice de property management care trebuie avute în vedere, iar interesul este din ce în ce mai ridicat față de subiect.
Cei care administrează clădiri de orice tip trebuie să știe exact unde să caute răspunsuri și soluții. Noi le punem la dispoziție în mod constant, atât prin intermediul Asociației Profesionale de Monitorizare Geotehnică și Structurală (APMGS), cât și prin expertiza directă pe care o oferim în cadrul Sixense România. Rolul nostru este și să ghidăm, să sprijinim, să venim cu cea mai bună soluție, în așa fel încât nimeni să nu mai poată spune „nu am știut” sau „nu am avut cu cine”. Dacă există deschidere și un interes real pentru acest subiect, noi cu siguranță le stăm la dispoziție.
Care sunt principalele riscuri pe care le adresează urmărirea comportării construcțiilor în timp și cum se traduce prevenția în termeni de costuri și siguranță pe termen lung?
Riscurile sunt nenumărate: de la disconfortul zilnic cauzat de infiltrații, igrasie, tasări sau defecțiuni ale instalațiilor până la riscul crescut de accidente sau avarii structurale, ce pot afecta chiar siguranța locatarilor și a utilizatorilor clădirilor.
Poate că beneficiarii finali nu fac în mod direct legătura cu soluția de prevenție pentru toate aceste lucruri – și nu sunt suficient de informați cu privire la urmărirea comportării construcțiilor în timp ca instrument –, însă, ca property și facility manager, de aici trebuie început pentru a avea construcții sigure și eficiente.
Mai vreau să mai subliniez încă un lucru: nu este vorba despre verificări ocazionale sau doar reacții la probleme apărute, ci e vorba despre a ști în permanență ce se întâmplă cu structura și de a cunoaște starea tehnică a construcției. Aceasta este mentalitatea în care ne mutăm odată cu implementarea unui proces de urmărire a comportării în timp și asta înseamnă să trecem de la mentenanță reactivă la mentenanță predictivă (explic despre asta mai multe și aici).
În opinia dvs., există un grad suficient de conștientizare în rândul administratorilor și președinților din segmentul rezidențial din România cu privire la importanța sănătății structurale și a urmăririi comportării în timp? Explicați-ne mai multe.
Cred că, până nu demult, nu exista un grad suficient de conștientizare.
Cel puțin în segmentul rezidențial, urmărirea comportării în timp a construcțiilor este încă tratată ca un instrument marginal, nice to have, iar legislația este insuficient cunoscută în acest sens. Pe de altă parte, creșterea calității în industria construcțiilor și a standardelor de locuire împinge tot mai mult discuția spre nevoia de urmărire a comportării în timp.
De asemenea, fac apel și la proprietarii direcți – este important ca și ei să se documenteze, să se informeze, să cunoască și să ceară ei înșiși urmărirea comportării construcției în timp, în momentul în care stau față în față cu un administrator sau președinte din asociația de proprietari. Cunoașterea – de ambele părți – cred că ajută și cred că va duce la a avea construcții sigure și riscuri evitate.
Deci este nevoie de cunoașterea faptului că:
- Există Normativul P130/ 2025, precum și Legea asociațiilor de proprietari (nr. 196/ 2018), care vorbesc exact despre urmărirea comportării construcțiilor în timp (UCT) și cum trebuie ea realizată;
- Este nevoie de Cartea tehnică a construcției, inclusiv Jurnalul evenimentelor, care trebuie să fie actualizate permanent cu toate lucrările de UCT și intervențiile realizate. Capitolul D este esențial în acest sens;
- Riscurile neglijării UCT sunt consecințe directe pentru proprietari, în cele din urmă. Ele pot să deprecieze valoarea apartamentelor, pentru că o clădire cu probleme structurale își pierde în mod clar atractivitatea pe piață.
Totuși, există discuții din ce în ce mai dese în spațiul public despre subiectul integrării UCT în strategia de întreținere a unei construcții. Standardele de locuire și calitate cresc, iar preocuparea pentru sănătatea structurală trebuie și ea să țină pasul. De aici cred că putem merge doar în sus ca nivel de înțelegere și folosire a instrumentului UCT.
Din experiența dvs. la Sixense România, cum ar putea fi mai bine integrate serviciile de urmărire a comportării în timp în strategiile de mentenanță ale clădirilor, astfel încât acestea să devină o practică standard și nu doar o opțiune?
Cred că primul pas este să privim urmărirea comportării în timp ca pe o parte integrantă a procesului de mentenanță și management al clădirilor, nu ca pe ceva separat. Pentru că datele pe care le obținem în acest fel sunt documentate și accesibile, utile în relația cu proprietarii, auditorii sau autoritățile. Iar urmărirea comportării în timp este exact definiția unei întrețineri realizate cu responsabilitate și seriozitate, corelând datele obținute cu decizii legate de planurile de mentenanță, bugetele de reparație și alte potențiale investiții.
Apoi, foarte concret, aș spune că este nevoie de:
- Educație și formare profesională continuă – cele două rămân fundamentul dezvoltării industriei de construcții în general și a modului în care ne uităm la mediul construit pe termen lung;
- Un cadru normativ clar și aplicat – legislație există, trebuie promovată, explicată și pusă în practică întotdeauna, astfel încât urmărirea comportării construcțiilor în timp să nu mai fie opțională;
- Colaborare între specialiști – am mai spus-o în trecut: profesia noastră este profund colaborativă, ceea ce înseamnă că, dacă vrem să ne uităm la o construcție care să reziste peste generații, trebuie să lucrăm împreună la acest obiectiv. Ingineri, property manageri, dezvoltatori, proiectanți etc. – trebuie să fim aliniați la ideea că urmărirea comportării în timp este o investiție în siguranță și sustenabilitate, nu doar un cost suplimentar.
Sănătatea structurală a clădirii nu este un detaliu secundar, ci fundamentul siguranței și confortului zilnic. Iar dacă pornim la drum gândindu-ne că urmărirea comportării în timp nu este doar o obligație legală, ci și un instrument de protejare a investiției și a comunității, suntem deja pe drumul cel bun, din punctul meu de vedere.