Cat costa proiectarea si executia la cele mai mici preturi

Ca un efect al crizei, proiectele imobiliare au fost puse în ultimii ani sub semnul optimizării costurilor. Ideea în sine de a eficientiza proiectele eliminând risipa de resurse şi renunţând la elemente non-esenţiale este în principiu una bună.

Unii dezvoltatori imobiliari au denaturat acest concept, înţelegând prin optimizare alegerea celor mai ieftine soluţii şi servicii în detrimentul unor criterii calitative. Această tendinţă se resimte puternic în activitatea de proiectare.

Arh. Adrian Cristescu, preşedintele West Group Architecture, unul dintre cele mai mari birouri de arhitectură din Bucureşti, ne-a declarat: “Optimizarea costurilor este prost înţeleasă de unii dezvoltatori. Deciziile le iau nişte oameni care sunt conduşi de o singură argumentaţie: să producă un proiect cât mai ieftin. Atunci, principiul se traduce în a obţine sau implica în derularea proiectului cele mai mici costuri.Această opţiune, cuplată cu faptul că nu sunt prea multe proiecte, conduce de fapt la impunerea unei formule de tarifare a serviciilor de proiectare uneori chiar dincolo de limitele raţionale”.

Obţinerea celor mai mici costuri devine principalul criteriu de selecţie atât în alegerea echipei de proiectare, cât şi a firmelor de execuţie. Acestea sunt de multe ori împinse să oferteze la un nivel atât de redus încât intră în impas pe parcursul realizării proiectului şi nu mai reuşesc să îşi ducă la îndeplinire contractele în costurile angajate. De aici rezultă întârzieri, substituiri de materiale şi în cele din urmă compromiterea calităţii.

În situaţia în care un potenţial client cere să plătească proiectantul cu mult mai puţin decât a fost prevăzut în oferta acestuia, există trei variante posibile: fie renunţarea la colaborarea cu respectivul beneficiar, fie convingerea lui că trebuie să dea mai mulţi bani proiectării, iar în ultimă instanţă reducerea conţinutului proiectului raportat la banii alocaţi. Ultima variantă nu este de dorit deoarece contribuie, din nou, la reducerea calităţii.

La polul opus, în momentul în care dezvoltatorul alocă bani suficienţi pentru proiectare poate obţine beneficii mai mari decât suma plătită suplimentar proiectantului.

“Dacă priveşte construcţia ca pe un produs, cu cât este gândită şi optimizată mai bine, cu atât va costa în final mai puţin.Noi vindem, în principiu, forţa de muncă specializata şi o expertiza in ceea ce facem. Există percepţia că în jocul acesta pot să intre doar costurile de producţie, la un nivel destul de redus, iar partea de expertiză nu se plăteşte deloc”, susţine arhitectul Adrian Cristescu.

De fapt, partea de expertiză este cea mai valoroasă, pentru că ea stă la baza optimizări reale a costurilori. De exemplu, în cazul unui investitor care a solicitat reducerea la jumătate a onorariului proiectantului, la o analiză rapidă asupra proiectului puteau fi realizate anumite reconfigurări, fără să fie diminuaţi parametrii conceptului, iar din acest lucru ar fi rezultat o economie importantă, comparabilă cu întreg costul proiectării. Practic, costurile proiectării ar fi fost amortizate numai din această optimizare a costurilor, susţine preşedintele West Group Architecture.

Nu există un reper pentru cât costă un proiect de calitate

În România nu există o normare a unor tarife care să asigure un nivel minim de calitate în activitatea de proiectare. „În practica economică există procedura de preţ minimal. Asta nu exclude concurenţa, ci presupune că, plătind acel preţ minimal, obţii o calitate pe care societatea vrea să o aibă”, explică domnul Cristescu.

De exemplu, în Germania există chiar o hotărâre guvernamentală care impune un anumit nivel de costuri legat de proiectare. Comparativ cu nivelul european sau american, în România serviciile de proiectare sunt plătite la mai puţin de jumătate.

De exemplu, în SUA, în funcţie de dimensiunea proiectului şi complexitatea lui, onorariul proiectantului variază între 2,5 şi 12% din valoarea investiţiei, deci o medie de 7,2%. În comparaţie, în practica românească beneficiarii sunt dispuşi să îi ofere proiectantul între 1 şi 2% pentru proiectele mari (de peste 1-2 milioane de euro) şi între 3 şi 4% pentru proiectele mai mici. ”Dacă ofertezi 5% nici nu mai stau de vorbă cu tine”, subliniază arhitectul AdrianCristescu.

Criza a redus drastic onorariile arhitecţilor

Procentele acordate arhitecţilor din România au fost drastic reduse odată cu venirea crizei. “Faţă de 2008 suntem împinşi să oferim lucrări cam la 60% din nivelul de atunci. Costurile noastre s-au modificat doar puţin între timp. Chiar dacă salariile sunt mai mici, în ansamblu costurile sunt tot cam pe acolo, deoarece complexitatea proiectelor a crescut şi îndeosebi complexitatea legală. De exemplu, în momentul de faţă, pentru obţine o autorizaţie de construire, administraţia îţi cere un proiect complet precum si studii si calcule, care acum 10 ani nu se cereau. Într-un fel, onorariile ar fi trebuit să crească, pentru că timpul alocat este mai mare”, este de părere preşedintele West Group Architecture.

Deşi onorariile arhitecţilor din România sunt mult mai mici decât în străinătate, dezvoltatorii străini apelează în continuare la firme străine de proiectare, cel puţin pentru prima fază, de elaborare a conceptului. Pe baza acestui concept dezvoltatorii îşi fac toate calculele. Mai departe, conform legislaţiei româneşti, dezvoltatorul este obligat să aibă proiectul semnat de un arhitect cu drept de semnătură în România. Totodată, dezvoltatorul mai are nevoie de arhitectul român şi pentru adaptarea proiectului la normativele tehnice româneşti. În practică, de cele mai multe ori acest lucru se traduce prin reproiectarea integrală. Dezvoltatorii vor ca acest lucru să fie realizat pentru cât mai puţini bani, cu atât mai mult cu cât consideră că arhitectul român doar continuă proiectul realizat de biroul străin.

„În toată lumea există preocuparea pentru optimizarea costurilor şi obţinerea unui produs care să aibă în spate o documentaţia tehnică aptă să îi asigure calitatea. Între acestea există un nivel de echilibru, pe care îl recomandă cei din SUA. La noi, echilibrul este undeva la o treime din tarifele practicate în SUA şi astfel nivelul de calitate nu poate fi comparat”, atenţionează domnul Cristescu.

Desigur, fiecare birou de arhitectură are nişte grile interne şi ştie că în cazul în care ofertează sub un anumit nivel iese în pierdere. “Când produci un proiect, ai nişte costuri, care nu pot să varieze de la 1 la 2. Noi mergem pe un profit sub 5%”, afirmă arhitectul Adrian Cristescu.

În opinia preşedintelui West Group Architecture, Ordinul Arhitecţilor din România este răspunzator pentru reglementarea unor procente minime de tarif care să asigure un nivel minimal de calitate. În acest demers ar trebui consultate toate părţile implicate: proiectanţii, constructorii, dezvoltatorii şi Inspectoratul de Stat în Construcţii.

Pe de altă parte, nu este încă definit în legislaţie ce trebuie să conţină proiectul decât pentru etapa de autorizare. Pentru etapa de execuţie se menţionează conţinutul proiectului tehnic de execuţie cu referiri neclare la responsabilitatea proiectantului pentru elaborarea sau verificarea elaborării acestor detalii. “Sunt contractori care pot lucra pe anumite lucrări de mică importanţă pe baza unor desene schematice. Dar cum poţi să controlezi că ai avut suficientă armătură sau că au fost respectate toate normele în ceea ce priveşte instalaţiile, dacă nu ai o documentaţie aferentă? ”.

Deşi proiectantul este răspunzător pentru proiect, managerul de proiect poate decide modificări în timpul execuţiei. Dezvoltatorii implică adesea în luarea deciziilor referitoare la proiect şi managerii de proiect, deşi aceştia nu au ca specialitate proiectarea. “Ei ar trebui să aibă un rol foarte important în administrarea proiectului, dar ei au căpătat un rol esenţial şi în deciziile tehnice asupra proiectului”, subliniază arhitectul Adrian Cristescu.

Pasul următor după finalizarea proiectului este execuţia, implicând un volum financiar substanţial, care şi ea se derulează sub aceeaşi presiune enormă de reducere a costurilor,  În procesul acesta, dacă executantul întâmpină dificultăţi în a se încadra în buget, pentru a putea depăşi această problemă financiară caută soluţii mai simple sau  foloseste materiale mai ieftine.

Răspunzător de aplicarea proiectului este în continuare proiectantul, care va fi consultat pentru realizarea modificărilor solicitate de constructor, însă, decizia arhitectului nu mai este finală. Acest aspect nu este reglementat prin lege în România şi atunci decizia pentru utilizarea anumitor echipamente sau materiale revine uzual project managerilor care gestionează financiar proiectul.

“În momentul în care deciziile se mişcă în felul acesta, proiectul este făcut de project manager, nu mai este făcut de arhitect. Dacă eu am prevăzut o soluţie tehnică, care excede puţin prevederea standardului românesc, e posibil ca project managerul să-mi impună să o aduc la limita minimă posibilă. Ori chestiunea aceasta este total neproductivă, fiindcă dacă reduci toţi parametrii proiectului la minimum posibil obţii un proiect care este foarte vulnerabil”, atenţionează arhitectul Adrian Cristescu.

Proiectul nu devine vulnerabil în sensul că respectiva clădire ar putea prezenta riscuri structurale, însă, dacă toate sistemele se situează la limita de jos a calităţii, atunci durata lor de viaţă va fi mai redusă, iar costurile de operare a clădirii vor creşte. Costurile de operare sunt prea puţin evidenţiate în relaţia dintre proprietarul clădirii şi chiriaş sau dintre vânzătorul clădirii şi cumpărător. În cazul clădirilor de birouri, chiriaşul plăteşte o chirie fixă, la care se adaugă costul consumurilor. Aici pot să apară diferenţe importante, sunt clădiri în care aceste costuri colaterale chiriei sunt de ordinul a 2-3 euro pe metru pătrat pe lună, în timp ce în altele urcă la 5 euro pe metru pătrat. Acest cost nu îl preia proprietarul clădirii, ci chiriaşul.

Clădirile de birouri încă nu sunt la nivelul celor din Europa

În viitorul apropiat este de aşteptat o creştere a standardelor clădirilor de birouri care se construiesc în România pentru a se alinia la practica europeană. “Cred că la birouri principală direcţie în care se va merge va fi o ridicare a standardului, pentru a se racorda la un nivel internaţional. Birourile care se fac în România încă sunt la o diferenţă faţă de standardul care se aplică în Europa”, este de părere domnul Cristescu.

Clădirile de birouri din România sunt încadrate în clasa A sau B, însă acest sistem de clasificare a fost promovat mai degrabă de brokerii imobiliari şi de dezvoltatori, el nu are o definire legală. “Nu avem un normativ care să reglementeze numărul de metri pătraţi aferenţi unei persoane într-o clădire clasa A şi să ai anumite marje la sistemul de climatizare etc. Toate acestea sunt acum definite de dezvoltatori”, subliniază arhitectul Adrian Cristescu.

Pe de altă parte, sunt multe clădiri care sunt declarate clasa A, dar care, prin parametrii de operare, devin nişte clădiri de clasa C.

Clasa A presupune o anumită calitate a mediului de lucru. De exemplu, dacă proiectarea clădirilor de birouri se raportează la o suprafaţă de 10 metri pătraţi alocată fiecărui utilizator, multe clădiri sunt utilizate apoi la nivelul minim cerut de norme, care este de 4 metri pătraţi per ocupant. Folosită astfel, clădirea clasa A nu mai asigură în realitate confortul de clasa A.

În paralel cu acest sistem de clasificare, mai sunt utilizate şi sistemele internaţionale de certificare a sustenabilităţii (LEED, BREEAM etc.). Acestea din urmă prezintă două componente: o certificare în faza de proiect (pre-certificare), realizată în baza unor estimări, şi o certificare în faza de utilizare (în baza măsurătorilor). În România, atunci când vor să închirieze sau să vândă clădirea, dezvoltatorii prezintă certificarea din faza de proiect, nu din faza de utilizare, care poate să fie mai modestă, atrage atenţia domnul Cristescu.

Calitatea ansamblurilor rezidenţiale este limitată de plafonul pentru TVA de 5%

În ceea ce priveşte ansamblurile de locuinţele colective, nivelul calitativ porneşte de la standardul impus debeneficiar. Una dintre problemele esenţiale se referă la tipul de apartamente pentru care beneficiarul optează, dacă sunt locuinţe cu două, trei sau patru camere. Apoi, este discutată problema TVA, respectiv dacă apartamentele se vor încadra în plafonul pentru TVA de 5% sau 19%.

“Practic, nu poţi să faci un apartament mai mare de 120 de metri pătraţi, iar standardul lui trebuie să se încadreze într-un anumit preţ de vânzare, nu de construire, adică sub 100.000 de euro. Ai astfel două limite explicite prin politica statului”, consideră domnul arhitect Adrian Cristescu.

Înăuntrul acestor limite, proiectantul are o oarecare libertate de mişcare, în sensul că poate să conceapă apartamente de o cameră, de două, de trei, până la patru camere. Însă, brokerul imobiliar poate sugera dezvoltatorului că se vând cel mai bine apartamentele cu două camere de 60.000 de euro. Atunci, dezvoltatorul va solicita proiectantului să prevadă numai apartamente cu două camere, explică domnul arhitect Adrian Cristescu.

Legea Locuinţei, deşi are un caracter teoretic (nu sunt prevăzute sancţiuni pentru abateri), ilustrează nişte principii ale unei gândiri echilibrate, care asigură un nivel minim de confort. Piaţa nu urmează această gândire echilibrată, ci nişte criterii discutabile. Dezvoltatorii pot argumenta că apartamentele cu două camere se vând cel mai bine, dar pe de altă parte, cumpărătorii nici nu prea au de ales. Dacă oferta ar cuprinde şi alte tipuri de apartamente, poate s-ar schimba şi preferinţele. “Peste 5 ani vom constata că avem în mare parte apartamente de două camere, iar oamenii care vor dori să locuiască în alte apartamente, care să corespundă numărului de membri ai familiei, nu vor găsi variante sau ele vor fi foarte scumpe”, avertizează domnul Cristescu.

Până la urmă, autoritatea ar trebui să impună o anumită proporţie pentru fiecare tip de locuinţă în cazul ansamblurilor cu peste 100 de unităţi, recomandă arhitectul.

Administraţia trebuie să preia iniţiativa dezvoltării oraşului

O mare problemă a Bucureştiului este că dezvoltarea se raportează la un Plan Urbanistic General învechit. “Se aplică prevederile unui PUG care reprezenta un concept la nivelul anilor ‘90, dar suntem în 2017 şi cred că acest concept ar trebui în permanenţă regândit şi adaptat la condiţiile reale. În 20 de ani s-au întâmplat foarte multe lucruri: avem de 5 ori mai multe maşini, au dispărut platformele industriale dinăuntrul oraşului, s-au retrocedat o serie întreagă de proprietăţi. De vreme ce condiţiile sunt altele este nevoie si de un alt proiect”, susţine arhitectul Adrian Cristescu.

În lipsa coordonării autorităţilor publice, dezvoltarea oraşului este lăsată iniţiativei private. Dezvoltarea oraşului nu se întâmplă pe baza unor preliminări ale administraţiei, ci mai degrabă printr-un joc competiţional în care se dezvoltă doar anumite puncte ale oraşului. De exemplu, s-au concentrat multe investiţii în zona Barbu Văcărescu – Pipera, depăşind capacitatea infrastructurii. Apoi, investitorii s-au aglomerat în zona Orhideea. Probabil, vor capta interesul investitorilor şi alte zone, precum Casa Presei Libere, unde mai sunt disponibile terenuri extinse încă neconstruite.

Administraţia publică dispune de anumite pârghii pentru dezvoltarea armonioasă a oraşului: să iniţieze concursuri de arhitectură, să concentreze efortul de dezvoltare a infrastructurii într-o anumită zonă tocmai în ideea de a o ridica etc.

“Aud spunându-se că din cauza arhitecţilor oraşul s-a dezvoltat prost. Aş amenda serios această chestiune. Dezvoltarea unui oraş presupune implicarea deciziei tehnice, care nu aparţine numai arhitecţilor, sunt pe de o parte dezvoltatorii, planificatorii, economiştii şi pe de altă parte politicienii. Lucrurile aici sunt foarte dezlânate şi a da vina doar pe arhitecţi este o formulă destul de neelegantă de a scăpa de responsabilitate”, conchide preşedintele West Group Architecture.

Descarca articolul

Click aici Rasfoieste revista ARENA Constructiilor martie 2017