Mădălina Angheloiu, broker/owner Re/Max Properties București
Creditarea a avut și are un impact semnificativ asupra dinamicii tranzacțiilor imobiliare, deoarece prin dobânzi creditarea a devenit mai scumpă, este de părere Mădălina Angheloiu, broker/owner Re/Max Properties București.
Apetitul pentru risc al băncilor a scăzut, dar și numărul cumpărătorilor eligibili sau dornici de a accesa un credit a scăzut.
Trendul acesta, resimțit deopotrivă de clienți, proprietari, dezvoltatori etc. este prezent în piață încă de anul trecut. Situația geopolitică a stimulat inflația și creșterea costului traiului zilnic, influențând astfel disponibilitatea de investiție a celor cu venituri medii și scăzute. Implicit, mulți potențiali cumpărători au amânat decizia de a achiziționa o locuință.
Cu toate acestea, în orașele mari ritmul de tranzacționare este în continuare unul bun, deși numărul de tranzacții este sensibil mai mic decât anul trecut.
În egală măsură, legislația și fiscalitatea influențează numărul tranzacțiilor imobiliare.
”Ne referim la pachete legislative ce normează clădirile cu risc seismic, creșterea cotelor de impozitare, modificarea TVA pentru zona imobiliară etc.
Spre exemplu, în sectorul construcțiilor, impactul cadrului legal și fiscal local a mers mână în mână cu creșterea costului cu manopera, a costurilor cu utilitățile și materialele de construcție”, subliniază Mădălina Angheloiu.
În ultimii doi ani, odată cu pandemia Covid și invazia Rusiei în Ucraina, majorarea costurilor a fost la ordinea zilei. De aici avem un preț crescut al locuințelor noi, costurile transformându-se într-o majorare constantă a prețurilor de vânzare pe segmentul rezidențial nou și, implicit, o scădere a numărului de tranzacții realizate pe acest segment de piață.
Nevoia locativă este în continuare foarte activă
Sunt două tipuri de piețe, una a vânzătorului, atunci când cererea este foarte mare, moment în care prețurile au tendința de a se aprecia, și una a cumpărătorului, atunci când cererea este mai restrânsă, iar prețurile au tendința de staționare sau corecții în sens negativ.
Mădălina Angheloiu spune: „Nu resimțim un inventar mai mare de oferte la acest moment în piața de re-vânzări. Segmentul de închiriere este foarte dinamic și absoarbe orice surplus. În general, apetitul cumpărătorilor nu s-a diminuat, nevoia locativă este în continuare foarte activă. Dacă un client nu va putea să cumpere, atunci va închiria, nevoia de a locui undeva, de a avea un spațiu mai mare sau mai mic al locuinței, nu dispare”.
În orice moment, o proprietate se vinde pentru prețul ”corect” pe care piața îl oferă, nu este nici în sus, nici în jos, pentru că este raportat la puterea de cumpărare existentă în piață.
„Noi, consultanții imobiliari, avem acces la informații corecte și actualizate cu privire la prețurile de tranzacționare. Întotdeauna realizăm analize de piață, luând în considerare tranzacții recente și prețul produselor comparabile. Un preț mare cerut de un proprietar, dar nesusținut de piață, îi aduce numai contra-beneficii acestuia, iar în cazul în care nevoia de vânzare devine presantă, va aduce în fapt un preț de vânzare mai mic, după un număr mare de luni petrecute în disconfortul creat de vizionări nefinalizate cu oferte concrete. Imobilele supraevaluate se vor corecta prin dinamica cerere-ofertă, clienții deja își analizează foarte bine opțiunile și nu vor plăti mai mult decât face o proprietate. Pe acest tip de imobile, ajustările de preț vor veni natural, proprietarii preferând să tranzacționeze, decât să mențină prețuri nerealiste”, consideră Mădălina Angheloiu.
Sunt și segmente de piață pentru care există mereu cerere.
Pe zona de “luxury”, central/ultracentral, „unitățile locative calitative, unitățile comerciale ce returnează randamente bune etc. sunt doar câteva exemple unde ne așteptăm ca prețurile să se mențină sau chiar să se ajusteze în sus, în acord cu cererea”, a mai spus doamna Angheloiu.