Anul 2016 şi începutul anului 2017 au fost marcate de o serie de modificări în legislaţia din domeniul construcţiilor. Cele mai recente modificări (privind competenţa de emitere a certificatelor de urbanism şi a autorizaţiilor de construire) au intervenit în contextul unor blocaje în procedura de emitere a acestor documente la nivelul municipiului Bucureşti.
Blocajul viza cu precădere acele zone pentru care există instituit un regim de protecţie special. Este vorba de imobilele cărora li s-a atribuit o valoare cultural – istorică deosebită sau imobilele care se află în vecinătatea unor astfel de valori de patrimoniu, identificate în acest sens la art. 3 alin. 1 lit b) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii (denumită în continuare „Legea 50/1991”).
La nivelul municipiului Bucureşti, competenţa de soluţionare a cererilor pentru eliberarea certificatului de urbanism şi a autorizaţiei de construire cu privire la imobilele menţionate mai sus revine în sarcina a două autorităţi diferite, respectiv primarul general al Municipiului Bucureşti („Primarul General”) şi, respectiv, fiecare dintre primarii de sector.
Competenţa Primarului General este în mod expres şi limitativ prevăzută în această materie, urmând ca toate cererile care nu se încadrează în situaţiile expres prevăzute de lege ca fiind de competenţa Primarului General să fie soluţionate de primarii de sector.
Ca atare, ne propunem să identificăm pentru ce categorii de imobile legiuitorul a instituit regimul de protecţie special şi care este autoritatea competentă la nivelul municipiului Bucureşti pentru a emite certificatul de urbanism şi autorizaţia de construire în fiecare caz în parte.
În mod firesc, prima categorie de imobile pentru care legea reglementează condiţii mai stricte în ceea ce priveşte efectuarea de lucrări de construcţii şi obţinerea autorizaţiei de construire o reprezintă monumentele istorice.
Potrivit Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, există trei categorii de monumente istorice: monumente istorice (individuale), ansambluri monumente istorice şi situri. De aceea, atunci când se foloseşte sintagma „monument istoric”, fără să se facă nicio precizare suplimentară, prezumţia generală este că ne referim la toate cele trei categorii de monumente istorice.
Într-o formă simplificată, monumentele istorice individuale reprezintă acele construcţii (împreună cu, printre altele, terenul aferent, instalaţiile sau componentele artistice aferente) cărora li s-a atribuit o semnificaţie cultural – istorică deosebită. Pentru autorizarea de lucrări de construire care afectează un monument istoric individual (şi anume, construcţia, o parte din construcţie, instalaţiile sau anexele aferente), solicitantul trebuie să se adreseze Primarului General al Municipiului Bucureşti.
Un ansamblu monument istoric este un grup de construcţii care, împreună cu terenul aferent, formează o singură unitate considerată de o importanţă cultural – istorică deosebită. Pentru autorizarea de lucrări de construire care afectează un ansamblu monument istoric, solicitantul trebuie să se adreseze primarului de sector pe raza căruia se află respectivul ansamblu monument istoric.
Situl reprezintă un teren delimitat topografic cuprinzând acele creaţii umane în cadru natural care constituie mărturii cultural – istorice semnificative. Pentru autorizarea de lucrări de construire în cadrul unui sit, solicitantul trebuie să se adreseze primarului de sector pe raza căruia se află respectivul sit.
Cu titlu de excepţie de la regula de mai sus, Legea 50/1991 prevede că autorizarea lucrărilor la imobile cuprinse în parcelările incluse în Lista monumentelor istorice este de competenţa Primarului General al Municipiului Bucureşti. Menţionăm faptul că Lista monumentelor istorice din Bucureşti cuprinde un număr de 16 parcelări care, din punct de vedere al clasificării monumentelor istorice, se încadrează tot în categoria siturilor.
La nivelul municipiului Bucureşti există însă documentaţii de urbanism aprobate şi pentru alte parcelări decât cele din Lista monumentelor istorice.
Spre exemplu, parcelarea Averescu (zona protejată nr. 72) nu se regăseşte ca atare în Lista monumentelor istorice. Făcând o interpretare per a contrario a dispoziţiilor legale, ar părea că autorizarea lucrărilor de construcţii la imobile din interiorul parcelărilor care nu sunt incluse în Lista de monumente istorice ar fi de competenţa primarilor de sector. Această concluzie trebuie însă coroborată cu precizările de mai jos privind competenţa de emitere a certificatelor de urbanism şi autorizaţiilor de construire pentru zone construite protejate sau pentru construcţii cu o valoare arhitecturală sau istorică deosebită, stabilite ca atare prin documentaţii de urbanism aprobate. În măsura în care aceste parcelări se încadrează totuşi într-una din aceste două categorii (şi anume, zone construite protejate stabilite potrivit legii sau construcţii având o valoare arhitecturală sau istorică deosebită, stabilite ca atare prin documentaţii de urbanism), competenţa de soluţionare rămane la nivelul Primarului General al Municipiului Bucureşti.
În continuare, fiecare monument istoric (indiferent dacă este vorba de un monument istoric individual, un ansamblu sau un sit) are instituită o anumită zonă de protecţie. Ca regulă, această zonă trebuia în mod clar stabilită la momentul includerii respectivului monument în Lista monumentelor istorice. Revenea ulterior în sarcina autorităţilor publice locale să preia această zonă de protecţie în documentaţiile de urbanism aprobate. Până la momentul în care zona de protecţie este instituită (şi, considerăm noi, preluată ca atare în documentaţiile de urbanism), se prezumă că aceasta se întinde pe o rază de 100 m (în cadrul localităţilor urbane) de jur împrejurul monumentului. Rezultă deci că zona de protecţie a anumitor monumente istorice poate fi mai mică sau mai mare decât raza de 100 m, dacă se stabileşte astfel la momentul clasării monumentului.
Autorizarea lucrărilor de construcţii la imobilele situate în zona de protecţie a monumentelor istorice (indiferent dacă vorbim de construcţii noi, sau de intervenţii la construcţii existente, care, prin ipoteză, nu reprezintă monumente istorice) este de competenţa primarilor de sector.
În practică, aceasta a fost categoria de imobile cea mai afectată de modul defectuos de redactare a dispoziţiilor legale. Dificultăţi au apărut în special în ceea ce priveşte stabilirea zonelor de protecţie pentru monumentele istorice a căror zonă nu a fost preluată în documentaţiile de urbanism. În cazul siturilor, delimitarea zonei de protecţie este cu atât mai dificilă, cu cât suprafaţa sitului nu se poate determina cu aceeaşi precizie ca în cazul monumentelor istorice individuale sau a ansamblurilor, când se pot folosi limitele cadastrale ale terenului pe care sunt situate clădirile protejate.
Separat de zonele de protecţie ale monumentelor istorice, Legea 50/1991 impune un regim similar şi cu privire la autorizarea şi executarea lucrărilor de construire la imobilele situate în zone construite protejate stabilite potrivit legii. Aceste zone construite protejate sunt definite ca teritorii delimitate geografic, în cuprinsul cărora se află elemente ale patrimoniului cultural cu valoare deosebită. Legea nr. 5/2000 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului naţional – Secţiunea a IIIa – zone protejate („Legea 5/2000”) reglementează obligaţia protejării prin stabilirea unor zone construite protejate în jurul valorilor de patrimoniu cultural de interes naţional şi enumeră aceste valori în anexa nr. III din lege.
Referindu-ne strict la Municipiul Bucureşti, dacă facem o comparaţie între lista valorilor de patrimoniu cultural enumerate în Legea 5/2000 şi Lista monumentelor istorice din Bucureşti, observăm că relaţia dintre cele două liste este de tipul parte – întreg. Valorile culturale pentru care există obligaţia instituirii unei zone construite protejate se regăsesc şi pe Lista monumentelor istorice din Bucureşti. Lista monumentelor istorice cuprinde, însă, şi alte elemente, în plus faţă de obiectivele enumerate prin Legea 5/2000. Concluzia este firească, deoarece Lista monumentelor istorice din Bucureşti conţine atât valori culturale de interes naţional, cât şi valori de interes local, pe când cele enumerate în Legea 5/2000 sunt exclusiv valori de interes naţional.
Legea 50/1991 reglementează şi situaţia lucrărilor efectuate la clădiri cu o valoare arhitecturală sau istorică deosebită, stabilite prin documentaţii de urbanism aprobate, pentru care competenţa de eliberare a autorizaţiei de construire revine tot Primarului General al Municipiului Bucureşti.
Cadrul legal nu clarifică însă care este relaţia dintre zonele construite protejate şi zonele de protecţie ale monumentelor istorice. În practică s-au întâlnit situaţii în care imobile care nu erau cuprinse în zona construită protejată să se afle totuşi în zona de protecţie a monumentelor care se regăseau în interiorul zonei construite protejate. Având în vedere reglementarea actuală potrivit căreia competenţa de autorizare a lucrărilor de construire la imobile din zone de protecţie aparţine primarilor de sector, aceste situaţii sunt susceptibile de a genera mai puţine dificultăţi în prezent faţă de reglementarea anterioară.
Tabelul de mai jos sumarizează dispoziţiile legale în materie referitoare la autoritatea competentă la nivelul municipiului Bucureşti pentru autorizarea lucrărilor de construire, în funcţie de categoria de imobil în cauză.
Av. Mihaela Ispas, Asociat Senior PeliFilip şi av. Mirabela Maria, Asociat PeliFilip