În majoritatea lor anunțurile de vânzare a terenurilor nu au o documentarea urbanistică astfel încât să permită analiza oportunității de achiziție și o corectă stabilire a prețului având în vedere cea mai bună utilizare a terenului, atrage atenția Claudiu Salanță, arhitect-șef la Consiliul Judetean Cluj.
Domnul Salanță propune o uniformizare a anunțurilor din punct de vedere urbanistic, prin prezentarea unui set minimal de informații. Astfel de informații minime sunt foarte necesare cumpărătorului pentru a evita achiziționarea de terenuri pe care de fapt nu se poate construi ceea ce acesta își dorește.
Ce ar trebui să conțină un anunț de vânzare documentat urbanistic
* Situarea terenului – în intravilanul sau în extravilanul localității – bazat pe documentațiile de urbanism (PUG sau PUZ).
„Informațiile din cartea funciară nu garantează situarea terenului în intravilan sau extravilan. Să nu uităm faptul că în extravilan nu se poate construi. Introducerea în intravilan se face doar în baza PUG (elaborat de primărie la 10-20 de ani) sau PUZ (elaborat de persoane fizice sau juridice cu costul aferent – pe lângă costul documentației și al avizelor se plătește și o taxa de câțiva lei per metru pătrat la ministerul Agriculturii pentru asta). Și nu este nicio garanție că se avizează/aprobă documentația PUZ (unele se opresc la avizul de oportunitate)”, arată arhitectul-șef Claudiu Salanță.
Acesta continuă să explice faptul că, dacă terenul este situat în extravilan, sunt importante informațiile precum:
– grevarea terenului de zone de protecție (Natura 2000, zone protejate de interes județean/local, zone de protecție a apelor, zone de protecție arheologică, zone de protecție a rețelelor de utilități, zone de proiecție a resurselor de apă sau resurselor naturale, ș.a) sau zone destinate utilității publice – care urmează să fie expropriate (culoare autostrada, centuri, alte drumuri sau utilități)
– categoria de folosință a terenului (pajiști, agricol, pădure, ș.a) pentru a se prezenta modul în care acesta poate fi utilizat.
Dacă terenul este situat în intravilan ar trebui prezentate informații cu privire la ce se poate construi pe acesta, continuă domnul Salanță, și atunci discutăm de:
– Zona în care se află și caracterul acesteia – este zonă de locuințe individuale, colective, industrială, de urbanizare, de restructurare, mixtă, s.a. – cu minimă descriere a ceea ce se permite a se realiza în acest tip de zonă (de aici ar trebui să afle potențialul cumpărător informațiile despre ce se permite a se realiza pe teren și ce este interzis a se realiza) – funcțiuni permise, permise cu condiții sau interzise.
– Situarea terenului în zone de risc:
* geotehnic – care poate conduce la necesitatea efectuării unei expertize geotehnice și la fundații speciale sau lucrări de consolidare
* inundabilitate – care necesita îndeplinirea condiționărilor din avizul Apelor Române
– Autorizarea în zonă – se face direct sau este necesară elaborarea în prealabil a unei documentații de urbanism? Ce tip de documentație de urbanism: PUZ sau PUD?
– Suprafața minimă a parcelei și lățimea minimă admisă pentru a fi construibilă
– Regimul de înălțime minim și maxim admis – atât în număr de niveluri cât si în metri liniari
– POT = procentul de ocupare a terenului, reprezentând (procentual) cât din suprafața terenului poate fi ocupată de construcții (de exemplu, la o parcelă de 1.000 mp, dacă POT = 35%, înseamnă că pe teren se poate realiza o construcție cu o suprafață, la sol, de maxim 350 mp = 1.000 mp x 35%)
– CUT = coeficientul de utilizare a terenului, reprezentând un indicator urbanistic care arata suprafața desfășurată maxima permisă pe teren (de exemplu la o parcelă de 1.000 mp, dacă CUT=1.2, înseamnă că pe teren se poate realiza o construcție cu o suprafață desfășurată, reprezentând suprafața tuturor nivelurilor, de maxim 1.200 mp = 1.000 x 1.2).
Regimul de înălțime, POT și CUT trebuie respectate cumulativ.
Dacă parcela nu se poate identifica în aplicație este necesară actualizarea datelor cadastrale cu costurile aferente.
Ce stabilesc documentațiile
* PUG = plan urbanistic general – documentație de urbanism, realizată strict de către primării, care se elaborează pe întreg teritoriul comunei, orașului, municipiului, atât pe intravilan cât și pe extravilan. Printre altele, stabilește și limita intravilanului, zonarea funcțională (unde se pot realiza locuințe individuale, colective, imobile mixte, birouri, s.a).
* PUZ = plan urbanistic zonal – documentație de urbanism care poate fi elaborată de persoane fizice sau juridice, în baza unui aviz prealabil de oportunitate, și presupune elaborarea pe o zona (mai multe parcele), fiind necesar acordul proprietarilor cuprinși în aceasta. În zonele de urbanizare implică grevarea de terenuri pentru drumuri și dotări publice.
* PUD = plan urbanistic de detaliu – documentație urbanistică care se elaborează pe o parcelă.
Pentru o corectă informare asupra condiționărilor urbanistice se recomandă achiziția terenului ulterior obținerii unui certificat de urbanism.
Citiți revista ARENA Construcțiilor nr. 3/mai 2021
Foarte bune si utile informatii! Ar trebui sa devina act obligatoriu la vanzarea unui teren, asa ar avea cunostinta de cauza si ignorantii!