Responsabilitatea contractuală și răspunderea financiară în antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate cu dezvoltatorii imobiliari ar putea fi asigurate prin noi prevederi legislative, propuse în Parlament.
Mai mulți parlamentari USR au propus cinci măsuri pentru protecția cumpărătorilor de locuințe noi. Ei atrag atenția că s-au observat numeroase situații de abuzuri sau practici comerciale neloiale din partea unor dezvoltatori imobiliari, care au condus la pierderi financiare pentru cumpărători sau la imposibilitatea acestora de a intra în posesia proprietății promise și plătite.
Problemele cele mai frecvent întâlnite se referă la solicitarea unor avansuri semnificative, lipsa unor garanții adecvate în caz de nefinalizare a proiectelor, încheierea de antecontracte fără o bază legală solidă și situații în care același imobil este promis spre vânzare mai multor cumpărători.
Astfel, prin introducerea unor reguli clare și stricte referitoare la antecontractele de vânzare-cumpărare, la modul de utilizare a avansurilor, la asigurarea dezvoltatorilor și la limitarea posibilității de a încheia promisiuni multiple, se conturează un cadru legislativ care să ofere mai multă siguranță și echitate în cadrul acestor tranzacții.
Obligaţia dezvoltatorului imobiliar de a deţine o asigurare pentru transferul de proprietate
O problemă frecvent întâlnită pe piața imobiliară este aceea a nefinalizării proiectelor de către dezvoltatori, fie din lipsă de fonduri, fie din cauza insolvabilității acestora. Cumpărătorii care au plătit avansuri considerabile în cadrul antecontractelor se regăsesc în situația de a nu mai putea recupera banii investiți sau de a pierde proprietatea promisă.
Prin obligarea dezvoltatorilor de a încheia un contract de asigurare care să acopere riscurile asociate transferului de proprietate se oferă cumpărătorilor o garanție că, în cazul în care proiectul nu este finalizat sau dezvoltatorul devine insolvabil, sumele plătite drept avans sunt protejate.
Polița de asigurare va acoperi riscuri precum nefinalizarea lucrărilor, falimentul dezvoltatorului sau alte situații care ar împiedica transferul proprietății către cumpărător la finalul contractului.
Interdicția încheierii de antecontracte și promisiuni fără notarea autorizației de construire și a planului de apartamentare
Orice antecontract sau promisiune de vânzare-cumpărare pentru imobilele din condominii va trebui să fie încheiat doar după ce autorizația de construire este notată în Cartea Funciară și planul de apartamentare este întocmit și înregistrat. Această măsură oferă transparență și siguranță cumpărătorilor, garantând că imobilul are toate autorizațiile necesare și că apartamentele sunt clar delimitate juridic și fizic.
Obligativitatea formei autentice și înscrierea în Cartea Funciară a antecontractelor și promisiunilor
Toate antecontractele sau promisiunile de vânzare-cumpărare pentru imobilele din condominii trebuie să fie încheiate în formă autentică și înscrise în Cartea Funciară. Măsura garantează că aceste documente au o forță juridică adecvată și că orice tranzacție este transparentă și oficială.
De asemenea, înscrierea simultană a unei ipoteci legale pentru avansul achitat oferă cumpărătorilor un grad suplimentar de protecție, asigurându-se astfel că aceștia au un drept real de garanție asupra imobilului, corespunzător sumelor plătite în avans.
Limitarea avansului la 15% din valoarea contractului în lipsa asigurării
Un alt punct important al proiectului de lege este limitarea avansului ce poate fi solicitat de dezvoltatori la 15% din valoarea contractului, în cazurile în care aceștia nu dețin o asigurare pentru transferul de proprietate. Această limitare este necesară pentru a proteja cumpărătorii de riscul de a pierde sume semnificative de bani în cazul în care tranzacția nu este finalizată.
Avansurile mari reprezintă o povară financiară pentru cumpărători și creează un dezechilibru în relația contractuală, deoarece dezvoltatorul beneficiază de aceste fonduri înainte de a furniza bunul promis. Prin limitarea avansului, se asigură că dezvoltatorii sunt motivați să finalizeze proiectele conform angajamentelor luate, iar riscurile financiare pentru cumpărători sunt reduse.
Depunerea banilor într-un cont cu destinație specială și răspunderea administratorului
Pentru a evita utilizarea necorespunzătoare a sumelor achitate drept avans, propunerea legislativă impune obligația dezvoltatorilor de a deschide un cont bancar cu destinație specială, destinat exclusiv acoperirii costurilor de construcție. Contul va fi administrat cu responsabilitate, iar administratorul va răspunde pentru utilizarea fondurilor în alte scopuri decât cele prevăzute de lege.
Această reglementare asigură că fondurile cumpărătorilor sunt utilizate exclusiv pentru finalizarea proiectului de construcție și elimină riscul ca dezvoltatorul să folosească banii în alte scopuri. De asemenea, responsabilizarea administratorului prin răspundere personală asigură o mai bună gestionare a acestor fonduri și o protecție sporită a intereselor cumpărătorilor.
Citiți revista ARENA Construcțiilor nr. 8/noiembrie-decembrie 2024
