Oana Albota (partener), Bogdan Roscaniuc (senior associate)
Actualizarea sau revizuirea prețului în contractele de antrepriză de construcții reprezintă un aspect ce a dobândit o importanță sporită în contextul recentelor fluctuații economice și politice, care au adus în prim plan riscurile la care se expun antreprenorii prin stabilirea unui preț forfetar al lucrărilor.
Constrângerile de buget au condus, în practică, la solicitarea dezvoltatorilor imobiliari de a avea un preț fix în contractele de construire, chiar dacă această opțiune implică și asumarea riscului că antreprenorul va încerca maximizarea profitului în dauna calității/cantității materialelor sau a manoperei utilizate. Dorința constructorilor de a contracta proiecte majore a făcut ca riscul erodării marjei de profit prin majorarea costurilor cu materialele sau manopera să fie oarecum digerabil. Însă efectele generale ale contextului pandemic precum și efectele combinate ale celor trei principali factori specifici care au determinat în ultimii doi ani o evoluție ascendentă neașteptată a prețurilor materialelor de construcții (criza materiilor prime, creșterea prețurilor la energie electrică și gaze naturale și a transportului) au condus la reconsiderarea acestei abordări.
Astfel, anul 2021 a înregistrat prețuri-record, cu dublări sau chiar triplări ale prețurilor materialelor de construcții, iar în februarie 2022 s-a apreciat o creștere cu 60-80% a acestor prețuri, comparativ cu septembrie 2021 (conform reprezentanților Federației Patronatelor Societăților din Construcții). Iar conflictul militar apărut pe teritoriul Ucrainei la finalul lunii februarie 2022 și blocajul impus la nivel internațional Rusiei, au afectat semnificativ piețe importante de furnizare a materialelor, echipamentelor și utilajelor necesare pentru realizarea proiectelor de investiții, ceea ce nu a făcut decât să aprofundeze criza deja existentă și să ducă la creșterea prețurilor.
Desigur, în astfel de condiții, perspectiva imposibilității de a finaliza proiectul și chiar a insolvenței (perspective concretizate în anul 2021 la unele firme de construcții ce au încheiat contracte în 2020, anterior exploziei prețurilor) a făcut ca foarte mulți antreprenori să dorească un cadru contractual care să asigure că aceste costuri se vor reflecta corespunzător în prețul lucrărilor.
În materia contractelor de achiziție publică/contractelor sectoriale/contractelor de concesiuni de lucrări aflate în derulare, legislativul a intervenit și a reglementat actualizarea prețurilor aferente materialelor de construcții prin aplicarea unui coeficient de ajustare (e.g., indicii de cost în construcții publicați lunar de Institutul Național de Statistică), pentru a ține seama de orice creștere a costului materialelor pe baza căruia s-a fundamentat prețul contractelor.
Această intervenție s-a realizat prin intermediul Ordonanței Guvernului nr. 15/2021 (modificată prin Legea nr. 281/2021) și a Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 47/2022, urmărindu-se în principal rezolvarea dezechilibrelor în cazul contractelor încheiate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 98/2016, Legii nr. 99/2016 și Legii nr. 100/2016 sau în cazul contractelor încheiate sub imperiul acestor legi, dar care nu includeau clauze de revizuire.
Anterior acestor acte normative, revizuirea prețului se putea face pe baza includerii explicite în contract a unor clauze de revizuire a prețului, clauze care, conform clarificărilor ANAP, trebuiau să arate modul concret de ajustare a prețului, indicii care vor fi utilizați, precum și sursa informațiilor cu privire la evoluția acestora (e.g., buletine statistice sau cotații ale burselor de mărfuri).
Mai mult, pe lângă alte situații legale expres prevăzute, există în legislația menționată și posibilitatea revizuirii prețului datorită unor circumstanțe imprevizibile. Astfel de circumstanțe sunt calificate ca fiind cele pe care o autoritate contractantă care acționează cu diligență nu ar fi putut să le prevadă și care nu puteau fi anticipate în ciuda pregătirii cu o diligență rezonabilă a procedurii inițiale, luând în considerare mijloacele disponibile, natura și caracteristicile proiectului concret, bunele practici din domeniul în cauză și necesitatea de a asigura o relație corespunzătoare între resursele cheltuite pentru pregătirea procedurii de atribuire și valoarea sa previzibilă. Există chiar și o enumerare cu titlu exemplificativ a unor asemenea circumstanțe în Instrucțiunea Președintelui ANAP nr. 1/2021.
Dacă, așa cum arătam mai sus, în contractele de antrepriză încheiate cu o autoritate contractantă statul a încercat contracararea riscului nefinalizării sau întârzierii proiectelor de construcții prin adoptarea de acte normative specifice, în domeniul privat reglementarea acestui aspect a rămas integral la nivelul negocierii părților.
În vederea stabilirii condițiilor de revizuire a prețului, în astfel de contracte între entități private, în contractele noi părțile pot agrea clauze specifice și pot utiliza ca reper în acest sens chiar principiile și formulele de calcul incluse în legislația achizițiilor publice (cu utilizarea indicelui de cost în construcții sau a indicelui prețurilor de consum total publicate de Institutul Național de Statistică – acest din urmă indice fiind aplicabil contractelor de proiectare). În plus, se poate avea în vedere și modul în care OUG nr. 47/2022 a reglementat ponderile materialelor de construcții, exprimate procentual, utilizate pentru determinarea valorii aferente cheltuielilor cu materiale din solicitarea de plată, în funcție de categoriile principale de lucrări de construcții prin raportare la obiectul contractului (e.g., clădiri rezidențiale/nerezidențiale noi, clădiri inginerești noi, reparații/reparații capitale la clădirile menționate).
O situație aparte o reprezintă adaptarea contractelor de antrepriză de construcții în curs de derulare, unde, în lipsa existenței unor clauze de revizuire a prețului legate de cauzele analizate (e.g., creșterea prețului materialelor, manoperei, utilităților etc.) părțile au la îndemână fie re-negocierea acestor aspecte, fie apelarea la instituția juridică a impreviziunii (art. 1.271 Cod Civil), cu condiția ca riscul schimbării circumstanțelor de la data semnării contractului să nu fi fost asumat de către partea interesată.
Având în vedere cele de mai sus, apare ca evidentă importanța reglementării în mod clar și detaliat în contractele de antrepriză a posibilității de revizuire a prețului, în principal în legătură cu modificările prețurilor materialelor de construcții. Acest aspect este cu atât mai important cu cât, în lipsa unor instrumente contractuale prin care părțile să își asigure egalitatea de tratament și împărțirea justă a riscurilor, există atât riscul întârzierii, blocării sau nefinalizării proiectelor de construcții, cât și cel al apariției litigiilor între beneficiari și constructori. Pe cale de consecință, la nivel macro aceste efecte negative se pot traduce în creșterea ratei șomajului, a ratei inflației, a incapacităților de plată a taxelor și impozitelor datorate la bugetul general consolidat și nu în ultimul rând, la scăderea masivă a investițiilor în proiecte imobiliare.
