Adrian Vascu, preşedintele Asociaţiei Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR)
Chiar dacă va fi promulgat, noul proiect de lege privind darea în plată a bunurilor imobiliare în vederea stingerii creditelor, nu va avea un impact foarte mare pe piaţă, este de părere Adrian Vascu, preşedintele Asociaţiei Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR). Domnia sa afirmă: “Cred că legea aceasta va genera mai multe discuţii decât efecte. Nu cred că multe persoane fizice vor renunţa la case”.
În schimb, unii investitori ar putea fi interesaţi să renunţe prin această metodă la proprietăţile rezidenţiale luate cu credit şi care acum nu mai sunt rentabile.
Pe de altă parte, băncile vor reacţiona cu siguranţă la o astfel de măsură, în special în ceea ce priveşte condiţiile de implementare a legii, dacă aceasta va fi promulgată. Totodată, băncile ar putea ulterior deveni mult mai puţin receptive în a mai acorda credite şi îndeosebi respectivilor clienţi.
În opinia preşedintelui ANEVAR nu sunt evaluatorii de vină pentru situaţiile în care valoarea bunului achiziţionat prin credit şi ipotecat a ajuns să fie mult mai mică decât a creditului rămas de rambursat. Nu poate fi vorba despre o supraevaluare a garanţiilor imobiliare în anii de apogeu ai pieţei imobiliare din simplul motiv că evaluarea este valabilă strict la momentul realizării sale. Dacă atunci valoarea de piaţă a imobilului era una ridicată, toate rapoartele de evaluare corect întocmite au consemnat acest lucru, explică domnul Vascu.
În cele din urmă, evaluatorul nu are niciun interes să supraevalueze o proprietate pentru că onorariul său nu este stabilit în funcţie de valoarea menţionată în raport. Şi mai important, riscă să îşi piardă dreptul de a profesa dacă dă curs eventualelor presiuni de a distorsiona rezultatele evaluării, atrage atenţia preşedintele ANEVAR.
În ceea ce priveşte asumarea riscurilor, băncile au de ales între două strategii atunci când decid să acorde un credit: una prudentă, prin care îşi reduc atât riscurile, cât şi câştigurile şi alta riscantă, dar prin care sporesc creditarea şi, implicit, şi câştigurile.
De exemplu, unele bănci mai prudente din Germania folosesc instrumentul MLV (Mortgage Lending Value). Concret, la acordarea unui credit banca ia în calcul valoarea garanţiei imobiliare la un nivel net inferior valorii de piaţă de la momentul respectiv, urmând istoricul preţurilor proprietăţilor similare şi făcând abstracţie de fluctuaţiile temporare. Astfel, banca se asigură că în cazul în care ajunge să execute garanţia îşi va recupera contravaloarea creditului. Totuşi, băncile nu se grăbesc să adopte această practică pentru că prezintă şi o serie de dezavantaje, inclusiv pentru persoana care solicită creditul. Pe de o parte ar fi diminuată valoarea creditelor acordate, iar pe de altă parte beneficiarul ar trebui să dispună de un avans mai mare.
În cele din urmă, fiecare bancă trebuie să găsească un echilibru între imboldul departamentului său comercial de a acorda cât mai multe credite şi reţinerea departamentului de analiză a riscului de a le aproba, argumentează domnul Vascu.
Proiectul de lege privind darea în plată, aprobat recent de Parlament şi trimis spre promulgare către Preşedinţie, ar acorda debitorilor posibilitatea să stingă integral creanţa izvorâtă dintr-un contracte de credit prin transmiterea către creditor a dreptului de proprietate asupra bunului imobil ipotecat în favoarea acestuia.