Locuirea moderna: Cum se schimba arhitectura rezidentiala in noile proiecte imobiliare

Dimensiunea umană a locuirii – starea de bi­ne a locatarilor – rămâne adesea insuficient integrată în dezvoltarea noilor proiecte rezi­dențiale, după cum atrag atenția arhitecții. Aceasta în condițiile în care proiectele sunt tot mai puternic influențate de standardele de eficiență energetică.

 

 

 

Arh. Cristina Iliescu subliniază că direcția ac­tuală a proiectării este dominată de cerințe tehnice și normative: “Tendințele moderne de proiectare în proiectele rezidențiale vizea­ză eficiența energetică și sustenabilitatea pentru că sunt criterii normate, care se aplică prin materialele de construcții și echipamen­tele de instalații utilizate, dar nu vizează sta­rea de bine.”

Elementele esențiale pentru confortul real al locuirii sunt adesea ignorate: “«Starea de bi­ne» se obține prin specificul locului, prin refe­rință la tradiție, prin diversitate și scară umană, elemente care sunt ignorate cu desăvârșire. Beneficiarul nu știe să ceară aceste lucruri, dar le simte când nu sunt aplicate, în sensul că nu își însușește spațiile construite și devine în­străinat în propria locuință”.

O perspectivă similară vine din partea arh. Antoniu Oncescu, care observă un progres clar în zona eficienței energetice: “Din expe­riența mea profesională, în ultimii ani se ob­servă o integrare tot mai vizibilă a principiilor de eficiență energetică în proiectele rezidențiale, în mare parte datorită evoluției reglementărilor și a standardelor nZEB.”

Totuși, el subliniază că aspectele legate de ca­litatea vieții sunt aplicate neuniform: “În ce­ea ce privește componenta de wellbeing – ac­cesul la lumină naturală, orientarea corectă a locuințelor, relația cu spațiile exterioare sau calitatea spațiului interior – aplicarea este în­că inegală și depinde mult de viziunea dezvol­tatorului și de abordarea echipei de proiectare.”

La nivel european, arhitectura rezidențială a fost influențată puternic, în ultimul deceniu, de două direcții majore, explică arh. Adriana Mereuță: Pe de o parte, de standardele de performanță energetică impuse de legislația europeană, iar pe de altă parte de apariția unor sisteme internaționale de certificare a mediului construit, precum BREEAM sau WELL Building Standard.

Dacă primele vizează în special impactul clă­dirilor asupra mediului și consumul de resur­se, celelalte pun accentul pe relația dintre spațiul construit și sănătatea oamenilor. Această viziune a început să influențeze trep­tat și sectorul rezidențial din România.

În realitate, tendințele moderne de proiecta­re sunt integrate doar parțial în majoritatea proiectelor rezidențiale, iar nivelul de imple­mentare diferă semnificativ în funcție de seg­mentul de piață.

În proiectele premium sau în cele dezvoltate de companii mari se observă o preocupare reală pentru eficiența energetică și pentru calitatea mediului construit. Apar tot mai des ferestre cu geam triplu, izolații termice per­formante, pompe de căldură sau panouri fo­tovoltaice. Unele proiecte includ sisteme smart de monitorizare a consumului de ener­gie, iar orientarea clădirilor este gândită pen­tru a valorifica lumina naturală, mai spune doamnă Mereuță.

Compromisuri între presiunea costurilor și calitatea vieții

Proiectele rezidențiale sunt marcate tot mai des de un echilibru fragil între cerințele eco­nomice și calitatea reală a locuirii. Unele din­tre cele mai importante aspecte pentru con­fortul locatarilor sunt adesea compromise.

Arh. Cristina Iliescu punctează: “Cele mai ma­ri compromisuri în proiectele rezidențiale sunt în calitatea spațiului interior și exterior, calitatea spațiilor verzi și căutarea specificu­lui locului”.

În opinia arh. Antoniu Oncescu, cele mai frec­vente compromisuri apar în zona calității spa­țiului locuit, în special în ceea ce privește ac­cesul la lumină naturală, orientarea apartamentelor și raportul dintre suprafața construită și spațiile libere ale ansamblului.

Presiunea economică și dorința de optimiza­re a indicatorilor urbanistici conduc uneori la soluții mai dense, care reduc distanțele din­tre clădiri sau limitează spațiile verzi reale.

În același timp, într-un context în care se ur­mărește adesea construirea unei suprafețe cât mai mari cu un buget cât mai eficient, anumite elemente care contribuie la confor­tul real al locuirii – precum soluțiile acustice sau alte detalii constructive mai puțin vizibile – ajung uneori să fie simplificate sau eliminate, deoarece impactul lor nu este imediat per­ceptibil la momentul achiziției.

În multe situații, compromisurile nu țin doar de proiectare, ci de echilibrul dificil dintre costuri, reglementări urbanistice și viabilita­tea economică a proiectului.

O perspectivă extinsă asupra fenomenului este oferită de arh. Adriana Mereuță, care evidențiază diferența dintre standarde și realitate: “În special spațiile verzi și relația dintre clădire și mediul natural sunt domenii unde diferența dintre promisiuni și realitate devine evidentă.”

În teorie, criteriile de certificare, cum sunt ce­le din sistemul BREEAM, ar trebui să conducă la ansambluri rezidențiale în care spațiile verzi au un rol ecologic real: arbori maturi, zone de biodiversitate, suprafețe permeabile și cone­xiuni cu infrastructura verde a orașului.

În practică însă, spune doamna Mereuță, si­tuația este diferită: “Multe dezvoltări rezi­dențiale se limitează la amenajări decorative, cu peluze și câțiva arbori plantați mai ales pentru imaginea proiectului. Diferența apare în special din cauza densității urbane ridicate și a presiunii economice asupra terenurilor.”

Această situație explică și unde apar cele mai mari compromisuri în proiectele rezidențiale actuale. Prima categorie este reprezentată de accesul la lumină naturală și distanțele dintre clădiri. În multe ansambluri, clădirile sunt am­plasate foarte aproape unele de altele pentru a maximiza numărul de apartamente constru­ite pe teren. Rezultatul este un nivel redus de lumină naturală în anumite locuințe și o rela­ție vizuală limitată cu spațiile exterioare.

O altă problemă frecvent menționată de rezi­denții locuințelor este acustica. Izolația fonică dintre apartamente sau dintre etaje este ade­sea sub nivelul așteptat, deoarece soluțiile structurale performante sunt mai costisitoare.

În feedbackul utilizatorilor din ansamblurile noi apare frecvent problema zgomotului transmis prin planșee sau pereți despărțitori, subliniază arh. Adriana Mereuță.

Nu în ultimul rând, și calitatea spațiului interi­or este o altă zonă unde apar compromisuri. Pentru a menține prețul de vânzare competitiv, dezvoltatorii reduc uneori dimensiunea came­relor sau a spațiilor de depozitare. De aseme­nea, spațiile comune – curți interioare, zone de întâlnire sau facilități comunitare – sunt adesea limitate, mai spune doamna Mereuță.

Ce soluții dispar din proiectele rezidențiale din cauza costurilor

Multe din măsurile esențiale de sustenabilita­te sunt eliminate în faza de execuție, în prin­cipal din motive financiare.

Cel mai adesea au de suferit calitatea spații­lor verzi și diversitatea fondului construit prin căutarea specificului local, apreciază arh. Cristina Iliescu.

Soluțiile care nu sunt imediat vizibile pentru utilizatorul final sunt primele afectate.

Arh. Antoniu Oncescu se referă la sisteme precum ventilația mecanică cu recuperare de căldură, soluții mai performante de anvelopă sau materiale cu durabilitate ridicată, care contribuie semnificativ la eficiența energeti­că și la confortul interior pe termen lung.

Motivul este, în principal, presiunea bugeta­ră: “În contextul optimizării bugetelor de in­vestiție, aceste componente ajung uneori să fie simplificate sau amânate, chiar dacă im­pactul lor asupra performanței reale a locuin­ței este considerabil.”

Arh. Adriana Mereuță confirmă tendința de a elimina sistemele tehnice avansate, cel mai frecvent din cauza costurilor.

Unele dintre cele mai eficiente soluții nu prea sunt implementate: “Ventilația mecanică cu recuperare de căldură, de exemplu, este una dintre cele mai eficiente soluții pentru calita­tea aerului interior și pentru reducerea con­sumului de energie, dar costul sistemului și complexitatea instalării o fac rară în proiecte­le de masă.”

La fel se întâmplă și cu acoperișurile verzi sau cu infrastructura de colectare și reutilizare a apei pluviale.

Chiar și soluțiile mai populare sunt aplicate li­mitat: “Panourile fotovoltaice sunt integrate tot mai des, dar de obicei la scară limitată, pentru alimentarea spațiilor comune.”

Materialele cu amprentă redusă de carbon sunt, de asemenea, încă rare în proiectele re­zidențiale din România.

Betonul cu emisii reduse sau structurile din lemn stratificat sunt utilizate mai ales în pro­iecte experimentale sau în construcții indivi­duale, nu în ansambluri rezidențiale de mari dimensiuni.

Cât ar costa, de fapt, o locuință “ideală”?

Aplicarea completă a principiilor de wellbeing, sustenabilitate și eficiență energetică în pro­iectele rezidențiale ridică o întrebare esenția­lă pentru piața imobiliară: cât ar crește, în mod real, prețul unei locuințe?

Arh. Cristina Iliescu subliniază că impactul nu se limitează doar la execuție, ci începe încă din faza de proiectare: “Ar crește prețul pro­iectării în sensul acordării unor termene mai mari de elaborare în vederea detalierii speci­ficului locului.”

În plus, aceasta evidențiază un aspect esenți­al legat de utilizarea terenului: “Ar crește prețul locuinței în sensul scăderii procentului de ocupare a terenului în favoarea spațiilor verzi amenajate.”

O estimare mai concretă vine din partea arh. Antoniu Oncescu, care consideră că majora­rea ar fi una rezonabilă: “În opinia mea, dacă principiile de wellbeing, sustenabilitate și efi­ciență energetică ar fi aplicate corect și coe­rent, creșterea de cost nu ar fi una dispropor­ționată, ci mai degrabă moderată.”

Acesta oferă și un interval orientativ: “Realist, aș estima o majorare în zona de 5–15 %, în func­ție de nivelul de performanță urmărit, de cali­tatea materialelor și de sistemele integrate.”

Totodată, arh. Oncescu atrage atenția asupra beneficiilor pe termen lung: “Este important, însă, de subliniat că o parte dintre aceste principii nu țin doar de costuri suplimentare, ci și de o proiectare mai atentă și mai respon­sabilă, iar pe termen lung ele pot genera eco­nomii de exploatare și o calitate semnificativ mai bună a locuirii.”

La rândul său, arh. Adriana Mereuță indică un interval mai larg, în funcție de complexitatea soluțiilor implementate: “Estimările din in­dustrie indică o creștere de aproximativ 10–25 % a costului de construire pentru o clădire care ar integra complet principiile sustenabili­tății, inclusiv sisteme tehnice avansate, mate­riale durabile și certificări internaționale.”

Impactul este vizibil în prețul final, dar poate fi amortizat în timp: “Creșterea ar fi resimțită în prețul final al locuinței, dar ar putea fi com­pensată în timp prin costuri mai mici de ex­ploatare și printr-o valoare de piață mai mare a proprietății.” n