Iulia Nicoli, consultant imobiliar la Nicoli Immobiliare Group
Forma finală a legii ”Nordis”, menită să îi protejeze pe cumpărătorii de locuințe noi, a pierdut din rigoarea variantei inițiale, iar unele măsuri au dispărut, precum limita clară de 15% a avansului plătit de cumpărător la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare (antecontract).
”Cu toate acestea, consider legea un progres necesar, care crește disciplina în piață și oferă cumpărătorilor un nivel de protecție pe care nu l-au avut până acum”, apreciază Iulia Nicoli, consultant imobiliar la Nicoli Immobiliare Group.
Legea era necesară întrucât cumpărătorii erau expuși la riscuri majore: avansuri disproporționate, chiar de până la 100%, promisiuni multiple pentru același apartament și lipsa unui control real asupra utilizării banilor încasați în avans.
Nouă lege aduce câteva mecanisme importante: promisiunile de vânzare trebuie înscrise în Cartea Funciară, dezvoltatorul poate vinde doar după deschiderea cărților funciare individuale prin pre-apartamentare, iar avansurile sunt gestionate printr-un cont separat, folosit exclusiv pentru proiect și doar cu aprobarea dirigintelui de șantier.
- Avansurile sunt limitate numai la cheltuire, nu și la încasare
În formă adoptată de Senat, lucrurile erau foarte clare în ceea ce privește avansurile plătite de cumpărători: 15% la promisiune, 25% la structură, 20% la instalații.
Dar în formă finală a legii aceste limite nu mai sunt impuse la încasare, ci doar la cheltuire.
”Consider că acest aspect poate crea confuzie și lasă loc speculațiilor juridice. Totuși, simplul fapt că banii sunt blocați în cont separat și pot fi folosiți doar cu semnătură dirigintelui de șantier reduce riscul unor practici abuzive”, subliniază Iulia Nicoli.
Ea crede că, pe termen mediu, încrederea cumpărătorilor se va îmbunătăți și ritmul achizițiilor off-plan ar putea chiar să crească: ”Ceea ce frânează acum nu este neapărat lipsa de avansuri, ci lipsa de încredere. Dacă legea va fi completată cu norme clare și explicite, poate avea un efect pozitiv asupra vânzărilor.”
TOPUL CONSTRUCTORILOR: Marii constructori romani prind avant
- Avansul se returnează doar dacă nerealizarea promisiunii este “din culpă exclusivă a dezvoltatorului”
Noua lege introduce o limită de maximă din preț pentru rezervarea unei locuințe noi și un termen de valabilitate
”În principiu, regulă rezervarii cu 5% este corectă și dă o minimă siguranță cumpărătorului. Termenul de 60 de zile este rezonabil”, apreciază Iulia Nicoli.
Totuși, ea subliniază că, în formă finală a legii, Camera Deputaților a introdus formularea conform căreia avansul se returnează doar dacă nerealizarea promisiunii este “din culpă exclusivă a dezvoltatorului”.
”Aici, din punctul meu de vedere, apare o vulnerabilitate privind demonstrarea culpei exclusive”, apreciază consultantul imobiliar.
Una dintre cele mai bune prevederi ale legii este pre-apartamentarea, adică deschiderea cărților funciare individuale pentru toate unitățile locative încă din faza de proiect.
Cumpărătorul nu mai achiziționează un “apartament viitor, nedefinit”, ci o unitate identificată concret, cu număr cadastral.
”Această măsură ar trebui să elimine situații des întâlnite în trecut: modificări de compartimentare, suplimentări de apartamente, incertitudine privind configurația finală a blocului. Este o măsură de transparență autentică, inspirată din normele occidentale”, consideră Iulia Nicoli.
- Legea reprezintă un progres, dar nu este complet solidă
Sunt două zone unde legea face un pas clar înainte: promisiunile de vânzare trebuie înscrise în Cartea Funciară, iar avansurile se depun în conturi separate, utilizabile doar pentru proiect și cu controlul dirigintelui de șantier.
Pe de altă parte, Iulia Nicoli atrage atenția că sunt câteva măsuri care ar fi întărit protecția cumpărătorilor și care nu au fost adoptate, cum ar fi: extrasul de autentificare (a rămas doar cel de informare), recepția parțială obligatorie, care a fost eliminată în formă finală a legii, precum și asigurările obligatorii, care nu au fost acceptate.
În ansamblu, legea ”reprezintă un progres”, dar legislația actuală nu este deocamdată complet solidă, apreciază Iulia Nicoli.
- Legea ”Nordis” ar putea influența prețurile și ritmul de vânzare a locuințelor
Influențele noilor prevederi legale asupra pieței imobiliare sunt atât pe termen scurt, cât și pe termen lung.
Pe termen scurt, legea poate crea incertitudine din cauza lipsei de claritate privind avansurile. Unii dezvoltatori s-ar putea adapta greu, ceea ce poate duce la încetinirea temporară a procesului de vânzare și chiar la ajustări de prețuri.
Pe termen mediu, dacă legislația va fi clarificată sau completată, încrederea în proiectele off-plan ar putea crește semnificativ. Iar când încrederea crește și ritmul de vânzări crește, consideră Iulia Nicoli, consultant imobiliar la Nicoli Immobiliare Group.
Citiți revista ARENA Construcțiilor nr. 8/noiembrie-decembrie 2025
