Zohran Mamdani a câstigat primăria New York cu o agendă centrată pe accesibilitate.
Crearea mai multor locuințe reprezintă cea mai importantă metodă de a face orașul mai accesibil: chirii mai mici sau, cel puțin, creșteri mai lente ale chiriei ar diminua cea mai mare cheltuială din bugetul fiecărui newyorkez, relatează Vital City.
La începutul campaniei, abordarea lui Mamdani în materie de locuințe se concentra strict pe înghețarea chiriei pentru cele 1 din 3 locuințe ale newyorkezilor aflate sub reglementarea chiriei, plus construirea a 200.000 de unități de locuințe subvenționate, realizate de sindicate și finanțate prin 70 de miliarde de dolari noi împrumutați de oraș.
Totuși, încă există puncte problematice:
* Fonduri uriașe: Propunerea de capital pentru locuințe a lui Mamdani este atât de mare încât va necesita permisiunea statului pentru a ridica plafonul datoriei orașului, ceea ce ar putea lipsi alte proiecte importante de finanțare.
* Unele chirii sunt deja prea mici pentru a fi înghețate: Aproximativ 10% din stocul stabilizat, un portofoliu imens de clădiri prebelice, se confruntă deja cu costuri care depășesc veniturile.
* Executare silită fiscală: Dacă înghețarea chiriei împinge clădirile către executare silită, orașul ar putea fi obligat să cumpere sau să dobândească prin sechestru fiscal până la 100.000 de unități stabilizate aflate în dificultate. Aceasta ar consuma jumătate din propunerea de 100 de miliarde de dolari pentru construcția de locuințe înainte de a construi o singură locuință nouă.
*„Problema celor 99 de unități”: Conform regulilor statului pentru noul program de producție de locuințe accesibile cu venituri mixte, numit 485x, cerințele costisitoare legate de salariile prevalente se aplică acum la 99 de unități, creând un stimul pentru dezvoltatori de a micșora sau împărți proiectele pentru a rămâne sub prag.
Mamdani nu ar trebui doar să susțină proiectele existente ale Departamentului de Planificare Urbană; ar trebui să folosească tribuna sa pentru a merge mai departe și mai rapid. Aceste trasee rapide simplifică și oportunitățile de a crește oferta NYCHA, de a integra veniturile și cartiere întregi, de a construi volume substanțiale de locuințe cu venituri mixte și de a aborda direct deficitul de capital de 80 de miliarde de dolari al NYCHA.
Cum ar arăta o agendă pro-locuințe cu adevărat robustă sub primarul Mamdani?
- Înghețarea chiriilor fără a destabiliza sistemul
Promisiunea emblematică a lui Mamdani, un îngheț al chiriei pe patru ani, testează dacă întoarcerea sa tehnocrată este reală sau doar simbolică. Date din raportul anual al RGB (Rent Guidelines Board) arată că, în 2025, 10% dintre clădirile cu chirii reglementate raportează deja costuri de operare egale sau mai mari decât veniturile din chirii, adică sunt deja aproape de executarea fiscală.
Presupunând că Mamdani insistă asupra înghețului indiferent de date, ar trebui măcar să se asigure că acesta este „plătit” într-un mod legitim care să se reflecte în datele RGB. Aceasta înseamnă reducerea costurilor de operare, nu ignorarea lor. În practică, asta ar putea include:
-Taxe pe proprietate: Clădirile multifamiliale de clasa II, în mare parte blocuri de închiriere, au cele mai punitive rate efective de impozitare din oraș. Chiar și proprietarii nonprofit se confruntă cu dificultăți. Mamdani susține reforma fiscală pentru a reduce aceste rate, la fel cum au făcut și primarii anteriori.
-Costuri de asigurare și schele: Combinația unică a Local Law 11 și a Scaffold Law din stat crește atât costurile de construcție, cât și primele de asigurare. Illinois a fost singurul alt stat cu o astfel de lege, abrogată în 1995. Studierea impactului acestei schimbări în Chicago poate oferi o cale bazată pe dovezi pentru reformă.
-Reabilitare: Reduceri fiscale vizate, cum ar fi vechiul program J-51, oferă scutiri pentru reabilitarea locuințelor multiple. Restaurarea unei versiuni mai puternice legate de actualizările energetice Local Law 97 ar ajuta la salvarea clădirilor vechi cu chirii reglementate.
Un îngheț al chiriei nu va fi susținut de date economice decât dacă avem noroc ca în 2016 și poate să nu reziste în instanță în contextul sechestrului fiscal pe scară largă. Dar dacă Mamdani insistă, poate „plăti” credibil măcar un an prin corectarea factorilor de cost care fac sistemul nesustenabil.
- Legarea ghidurilor de chirie de calitatea clădirii
Cea mai simplă metodă este utilizarea pragului existent din Programul Alternativ de Executare (AEP) ca filtru de calitate. Clădirile cu încălcări AEP, practic cele mai rele 3–5% din stocul reglementat, cu condiții atât de grave încât abuzul este evident, nu ar primi creșteri de chirie. Toate celelalte ar primi ajustări aliniate la costurile de operare.
Această abordare nu necesită un nou sistem de date, evită subiectivitatea și leagă direct venitul de performanță.
- Corectează programul de dificultate
Mamdani a spus că susține ajutorul pentru clădirile insolvente. Viitorul primar trebuie să ajute statul să facă acest lucru posibil, printr-o lege care ar putea fi numită „Legea Zohran Odd Lots”. Aplicațiile trebuie procesate rapid, iar creșterile trebuie să fie suficiente pentru a restabili solvabilitatea.
- Acces la metrou
Vincent Rollet de la MIT estimează că dacă NYC ar permite locuințe mai dense, la nivelul unui district R8, în raza unui sfert de milă de fiecare stație de metrou sau tren, și densitate puțin mai mică (R7) la o jumătate de milă, orașul ar putea crește oferta de locuințe cu circa 15% și populația cu 12%. Această ofertă suplimentară ar reduce probabil chiria cu aproximativ 10%.
Permițând densitate foarte mare (R12) pe terenurile direct adiacente intrărilor la metrou ar face și mai mult, oferind mai mult teren pentru construcții și creând mai multe locuințe.
În cele din urmă, majorarea densității în jurul metroului va permite producția de locuințe accesibile mixte obligatorii în tot orașul, stimulând producția de locuințe subvenționate fără ajutorul HPD.
- Noi linii de metrou
Primarul ar trebui să finanțeze linii noi unde valoarea terenului permite și să folosească proiectele pentru a ancora următoarea generație de locuințe orientate pe accesul la transport.
Citiți revista ARENA Construcțiilor nr. 8/noiembrie-decembrie 2025
