Peste 372 mii de apartamente ar trebui construite în Germania în fiecare an ca să acopere cerințele de locuire, arată un nou studiu al Institutului Economic German (IW).
Cererea de locuințe noi și case este foarte mare în multe orașe și comune și nu este acoperită de o ofertă suficientă de locuințe. În total, în perioada 2021-2025 este nevoie de 372.600 de locuințe noi pe an.
Între 2021 și 2023, însă, au fost finalizate anual doar 294.400 locuințe. În aproape toate orașele mari, activitatea de construcție trebuie intensificată pentru a satisface cererea. Totuși, construcțiile de locuințe sunt în criză din cauza dobânzilor și costurilor ridicate, ceea ce face de așteptat ca lipsa de locuințe să crească în multe locuri.
Unde s-a construit cel mai mult?
În orașele mari Regensburg, Wolfsburg și Wiesbaden s-au finalizat cele mai multe locuințe în raport cu populația între 2021 și 2023.
Numărul locuințelor noi a atins valori de vârf de 8,3, 6,4 și 6,2 locuințe la 1.000 de locuitori pe an.
În orașele cele mai populate, Berlin și München, au fost construite în medie 16.400, respectiv 8.300 de locuințe pe an, în termeni absoluți cele mai multe locuințe.
Raportat la populație, acestea corespund unor valori medii ridicate de 4,6 și, respectiv, 5,6 locuințe la 1.000 de locuitori pe an.
Dintre cele mai populate șapte orașe (Top-7), München (5,6) și Frankfurt pe Main (4,7) au avut cele mai mari rate de finalizare la 1.000 de locuitori, în timp ce în Köln (2,7) și Stuttgart (2,4) s-a construit semnificativ mai puțin.
În rândul districtelor, cele mai mari rate de finalizare s-au înregistrat în Dahme-Spreewald (Brandenburg, 8,1), Neumarkt in der Oberpfalz (Bavaria, 8,0) și Deggendorf (Bavaria, 7,9).
Unde este cea mai mare nevoie de locuințe noi?
Cea mai mare cerere de locuințe se înregistrează în prezent în orașele Potsdam, Regensburg și Leipzig. Acolo, raportat la populație, trebuie construite anual 12,2, 10,1 și 9,4 locuințe noi la 1.000 de locuitori între 2021 și 2025 pentru a satisface cererea de spațiu locativ.
În orașele din Top-7, Berlin (8,7), Frankfurt pe Main (7,7) și Köln (7,3) au cele mai mari necesități de locuințe, ceea ce se traduce în 31.300, 5.700 și, respectiv, 7.500 de locuințe noi pe an.
În afară de orașele mari, cele mai mari cerințe sunt în Bavaria și în zonele din apropierea Berlinului din Brandenburg. Districtele Groß-Gerau, Dachau și Freising conduc clasamentul pentru perioada 2021-2025, cu valori de 7,8, 7,6 și, respectiv, 7,5 locuințe la 1.000 de locuitori pe an. Aceste cereri mari se explică în principal prin creșteri puternice prognozate ale populației, venituri disponibile ridicate și lipsa spațiilor locative libere.
Unde a fost cea mai mare diferență între cerere și activitatea de construcție?
Compararea necesităților de locuințe cu activitatea de construcție realizată arată că în orașele independente Wuppertal, Jena și Oberhausen deficitul de locuințe a fost cel mai mare.
Acolo, între 2021 și 2023 au fost construite doar 21%, 23%, respectiv 24% din locuințele necesare.
Dintre orașele din Top-7, München a avut cel mai mare succes în construcția de locuințe, cu un raport de 93% între finalizări și cerințe.
Totuși, chiar și acolo nu au fost construite suficiente locuințe pentru a satisface nevoile populației, ceea ce duce la creșterea prețurilor și a chiriilor, iar o parte din cerere trebuie acoperită în zonele limitrofe.
Diferența dintre cerere și activitate de construcție este cea mai mare în Köln (37%), Leipzig (42%) și Stuttgart (43%).
În aceste orașe, lipsa de locuințe va rămâne ridicată pe termen scurt, forțând multe gospodării să se mute în localitățile din apropiere pentru a-și cumpăra locuințe, în timp ce noii veniți din alte țări și orașe trebuie să se orienteze către zonele metropolitane extinse.
Unde trebuie extinsă cel mai mult activitatea de construcție pe viitor ?
Pe termen lung, cererea de locuințe va scădea din cauza unei dinamici demografice mai reduse.
În perioada 2026-2040, cererea anuală se va reduce la 257.400 de locuințe noi pe plan național, o scădere de 31% față de 372.600 în perioada 2021-2025.
Majoritatea districtelor (366 din 400) și aproape toate orașele mari (68 din 70) vor fi afectate de această scădere.
Cu toate acestea, 29% din toate orașele și districtele din Germania (117 din 400) și jumătate dintre orașele mari (36 din 70) vor trebui să își extindă activitatea de construcție pentru a-și satisface necesarul pe termen lung.
Cele mai mari cerințe pe termen lung vor fi în orașele Berlin, Regensburg și Augsburg, unde, raportat la populația actuală, între 2026 și 2040 vor fi necesare anual 6,7, 6,1 și, respectiv, 6,1 locuințe noi la 1.000 de locuitori.
Cea mai mare diferență între cererea pe termen lung și activitatea actuală de construcție se înregistrează, în mod surprinzător, în orașele independente Wuppertal (31%), Oberhausen (38%) și Duisburg (45%).
De ani de zile, aproape că nu s-a construit nimic în aceste orașe, lucru explicabil prin stagnarea populației și rata mare de spații locative goale.
Totuși, activitatea de construcție este insuficientă pentru a menține atractiv fondul de locuințe cu noi construcții și pentru a asigura suficient spațiu pentru o populație în ușoară creștere și îmbătrânire. În orașele din Top-7, deși toate nu își pot satisface nevoile actuale, presiunea demografică va scădea în Frankfurt, Düsseldorf și München, astfel încât la nivelurile actuale de construcție vor putea satisface cererea pe termen lung.
Acest lucru este valabil doar dacă o parte semnificativă din cererea din centrele acestor orașe este absorbită de districtele învecinate și de întreaga regiune metropolitană.
Citiți revista ARENA Construcțiilor nr. 7/octombrie 2024
