Prețurile locuințelor din Spania rămân în creștere, tendința fiind diferită de cea din multe alte țări din zona euro.
Cu tot impactul negativ al creșterii ratelor dobânzilor, cererea pentru proprietăți s-a menținut. Împreună cu o ofertă insuficientă, acesta este factorul care susține creșterea prețurilor, apreciază analiștii de la ING Think.
Potrivit datelor publicate de Eurostat, prețurile locuințelor din Spania au crescut cu 2,1% în trimestrul III, mult peste rata de creștere de 0,1% din zona euro.
În mai multe țări din zona euro, inclusiv Germania, Franța și Țările de Jos, prețurile locuințelor au scăzut din nou comparativ cu trimestrul II.
Prețurile proprietăților din Spania au crescut cu 3,7% pe an, în timp ce în zona euro au scăzut în medie cu 1,7%. Deci, în ciuda creșterii rapide a ratelor ipotecare, prețurile locuințelor din Spania continuă să crească și să se mențină mult mai bine decât în restul zonei euro.
O cerere susținută pentru achiziția de proprietăți rezidențiale
Nnumărul de împrumuturi ipotecare acordate în Spania în iulie a.c. a fost mai mic cu 18,6% decât în aceeași lună a anului precedent. La fel, numărul tranzacțiilor s-a diminuat semnificativ, fiind mai mic cu 10,1% în iulie decât acum un an.
Cu toate acestea, recesiunea nu este atât de puternică ca în alte țări.
Există mai mulți factori care diferențiază piața imobiliară spaniolă de celelalte piețe imobiliare din zona euro, primul factor deosebit fiind cererea rezistentă.
Mai mulți factori susțin cererea pentru locuințe.
Numărul de gospodării spaniole crește puternic, parțial datorită imigrației.
În plus, piața imobiliară este susținută și de o creștere economică mai puternică decât media zonei euro. Conform estimărilor ING Think, economia spaniolă va crește cu 2,5% în 2023, în timp ce creșterea medie în zona euro este doar de 0,5%. Economia mai robustă a redus și rata șomajului mai mult decât în restul zonei euro, deși rămâne peste media regiunii. O combinație de creștere nominală a salariilor și inflație mai scăzută a determinat, de asemenea, creșterea saalriilor reale și a puterii de cumpărare.
Multe familii au reușit să acumuleze economii semnificative în timpul pandemiei, pe care acum le folosesc pentru a cumpăra o casă.
În cele din urmă, cererea puternică din străinătate pentru proprietățile spaniole exercită presiuni suplimentare asupra prețurilor locuințelor.
În timpul pandemiei, această cerere externă dispăruse complet din cauza restricțiilor de călătorie, dar acum a revenit în întregime. Acest lucru explică de ce creșterea prețurilor locuințelor în regiuni turistice precum Insulele Baleare și Insulele Canare și regiunea mediteraneeană este peste media națională. Cu redresarea puternică a turismului după pandemie, tot mai mulți proprietari își țin proprietățile libere pentru a le închiria turiștilor, creând o presiune suplimentară pe piața imobiliară.
Oferta a crescut prea încet de mai mulți ani
Atunci când cererea crescută este echilibrată de o ofertă în creștere, aceasta temperează creșterea prețurilor – dar în Spania, creșterea ofertei este insuficientă pentru a satisface cererea în creștere.
Creșterea netă a gospodăriilor este mult mai mare decât creșterea netă a ofertei, creând o penurie și exercitând presiuni ascendente asupra prețurilor locuințelor.
Acest lucru nu este un fenomen recent; oferta de locuințe în Spania a crescut prea încet timp de mai mulți ani pentru a ține pasul cu cererea. Scăderea cererii externe în timpul pandemiei și moșteniri mai multe din cauza numărului mare de decese cauzate de Covid-19 au mai atenuat presiunea în timpul pandemiei.
Numărul noilor proiecte rezidențiale a început să scadă în timpul pandemiei din cauza restricțiilor.
Ulterior, numărul dezvoltărilor a fost încetinit și mai mult de creșterea bruscă a ratelor de dobândă și de creșterea prețurilor materialelor de construcție.
Nu ar trebui să ne așteptăm la o reducere a ratelor de dobândă sau la scăderea prețurilor materialelor de construcție în termen scurt.
Comunicarea Băncii Centrale Europene (BCE) sugerează în mod clar că dorește să mențină ratele de dobândă la aceste nivele ridicate pentru o perioadă îndelungată. Analiștii ING Think se așteaptămca BCE să reducă din nou ratele de dobândă abia după vara anului 2024.
Lucrările de construire vor rămâne, de asemenea, costisitoare. În timp ce tendința prețurilor la majoritatea materialelor de construcție s-a mai temperat în ultimul an, costurile de construire vor rămâne mai mari decât înaintea pandemiei.
Mai multe blocuri mici, intr-un nou ansamblu rezidential de lux
Piața imobiliară spaniolă a fost și mai puțin supraîncălzită în timpul pandemiei
Această combinație de cerere rezistentă și creștere prea lentă a ofertei exercită presiuni de creștere a prețurilor locuințelor.
Un alt factor distinctiv este că prețurile locuințelor din Spania au crescut mai puțin în timpul pandemiei decât în alte țări din zona euro, ceea ce probabil va duce acum la o recesiune mai modestă în comparație cu țările în care piața imobiliară era mai supraîncălzită.
Prețurile locuințelor vor continua să crească, dar într-un ritm mai lent
Cu toată rezistența pieței imobiliare spaniole, există mai mulți factori care sunt susceptibili să tempereze în continuare dinamica pieței imobiliare, consideră analiștii ING Think.
E cred că ratele de creditare ipotecară vor crește în continuare până la sfârșitul acestui an și vor rămâne la acest nivel pentru o perioadă, exercitând presiuni suplimentare asupra puterii de cumpărare imobiliară.
În cele din urmă, ei se așteaptă ca creșterea economică să încetinească în timpul lunilor de iarnă, ceea ce va avea, de asemenea, un efect negativ asupra pieței imobiliare.
Pentru acest an, analiștii ING Think se așteaptă ca prețurile locuințelor din Spania să crească în medie cu 3% și cu 2% în 2024. Adjustate pentru inflație, acestea reprezintă totuși o ușoară corecție a prețurilor reale.
Citiți revista Arena Construcțiilor nr. 7/octombrie 2023
