Daniel Tudor, CEO The Concept Real Estate Advisers
Din investițiile imobiliare pot fi obținute câștiguri prin închirierea proprietăților, prin aprecierea în timp a valorii lor sau printr-o combinație între aceste două variante.
”Noi recomandăm să fie luată în calcul varianta a treia, cea în care aduni atât randamentul din valorificarea prin închiriere, cât și randamentul dat de potențiala creștere a valorii în timp”, spune Daniel Tudor, CEO The Concept Real Estate Advisers.
Activele imobiliare nu sunt diferențiate atât în funcție de nivelul randamentului potențial, cât mai ales de locație.
Șanse mai mari de maximizare a randamentului le au activele aflate în locații foarte dezirabile, în care oamenii circulă, în care banii circulă, amplasate aproape de diverse puncte de interes, care pot fi parcuri, spitale, zone de business, zone comerciale, zone cu infrastructură bună de transport. Pentru astfel de proprietăți poate fi cumulat randamentul din închiriere cu cel din creșterea în timp a valorii.
”Dacă alegi corect locația poți să ai surprize foarte plăcute, de câștig și aproape dublu în câțiva ani. Dar dacă alegi o locație în care economia scade și oamenii caută să fugă de acolo câștigul poate să fie de doar 3% pe an sau chiar să fie negativ”, atrage atenția Daniel Tudor.
Randamentul din închirierea locuințelor este, la nivel național, în jurul a 5% anual pentru plasamentul în euro. În orașe este, de regulă, între 4 și 6%. Mai mare este cel în cazul spațiilor comerciale, undeva la 7- 8%, sau al spațiilor industriale de 9 – 10%.
Investițiile recomandate diferă în funcție de mărimea bugetului alocat
Unui investitor cu un disponibil de 500 mii de euro, capital propriu fără credite bancare, Daniel Tudor i-ar recomanda un pachet de trei – cinci apartamente, aflate fie într-o singură locație, fie în mai multe locații.
El spune că ”dacă alege corect poate să aibă un randament pentru capitalul investit destul de bun, peste 10% pe an. Cu locații bine alese, poți să scoți și 20% pe an, dacă aduni la închiriere și creșterea valorii proprietății.”
Pentru un buget de 1,5 milioane de euro recomandă ”neapărat o diversificare de locații, inclusiv la nivel de orașe sau de zone. Aș zice două pachete de apartamente în două orașe diferite.”
Iar la un buget de peste 5 milioane de euro recomandarea este de a diversifica și pe tipuri de active, în principal rezidențiale și comerciale, dar și ceva din zona industrială. La fel, din mai multe locații.
Ușor sau greu de găsit cele mai bune plasamente
Cel mai ușor de găsit pe piață sunt apartamentele sau pachetele de apartamente achiziționate pentru revânzare sau închiriere, și aici cele mai recomandate sunt proiectele imobiliare care au un număr mare de unități disponibile.
De asemenea, pot fi cu ușurință achiziționate acțiuni la companii listate la Bursa de Valori București sau la burse din străinătate. Vorbim fie de companii care dezvoltă proiecte imobiliare, fie de companii care fac investiții (dețin și investesc în pachete de active imobiliare) sau așa numitele real estate investment trust care în România încă nu au intrat. Aceste trusturi de investiții imobiliare sunt companii care reunesc capitalul a numeroși investitori și cu acesta achiziționează sau finanțează dezvoltarea de active imobiliare generatoare de venituri. Astfel, investitorii individuali câștigă dividende din investițiile imobiliare, fără a fi nevoiți să cumpere, să gestioneze sau să finanțeze ei înșiși proprietăți.
Cel mai greu de găsit, ca investiție pasivă, sunt spațiile comerciale deja închiriate de către retaileri. Așa sunt, de exemplu, spațiile la parterul unei clădiri sau pe terenul unde s-a creat un retail box, spații închiriate pe termen lung și foarte lung unor mari retaileri, ca cei din zona food.
Proprietarii preferă, de regulă, să păstreze astfel de spații pentru că sunt proprietăți cu potențial mare de creștere a valorii pe termen lung. În plus, sunt și bancabile, cu acestea poți să obții credite bancare, bani pe care îi poți folosi ulterior pentru alte achiziții.
Greu de găsit pe piața imobiliară sunt și terenurile cu funcțiuni comerciale, terenuri pe care pot fi construite spații comerciale, practic hale pentru retail. Cum se întâmplă cu retailerii – Lidl, Penny, Mega Image – care își construiesc pe astfel de terenuri spații de desfacere a mărfurilor alimentare și nealimentare.
”Proprietățile de acest tip nu le găsești să le tranzacționezi pentru că sunt foarte valoroase și este mai convenabil pentru proprietari să nu le vândă”, menționează Daniel Tudor.
Posibil câștig din precontracte
Precontractarea la prețuri promoționale și, după finalizarea construcției, transferarea contractului către beneficiarii finali, aduce un câștig din diferența de preț.
”Se mai practică punctual, unii dezvoltatori acceptă, dar în general nu se acceptă această formulă care este o formă de a specula o oportunitate”, este de părere Daniel Tudor. El spune că dezvoltatorii care acceptă astfel de revânzări ale contractelor până la finalizarea construcției sunt de regulă cei care au urgentă nevoie de capital.
Alții, care construiesc în locații foarte, foarte bune preferă să lase drept de cesiune celor care precontractează pentru că în felul acesta crește notorietatea brandului, fiind mai mulți cei care caută să revândă apartamentele.
”Dar sunt cazuri punctuale și noi nu le recomandăm. În schimb, recomandăm investiția în care cumperi un apartament, o casă, achiți la finalizarea construcției, din capital propriu, credit bancar sau alte surse, după care poți opta fie pentru închiriere, fie pentru revânzare, fie alte formule de valorificare”, mai spune Daniel Tudor.
Câștiguri din achiziție, renovare, vânzare
Piața fix and flips (repari și revinzi) este încă destul de restrânsă pentru că potențialul câștig nu este așa mare. Sunt relativ puține proprietăți ce pot fi cumpărate la un preț foarte, foarte bun, astfel încât investiția totală, cu achiziția, renovarea și mobilarea lor, să aducă un randament bun, ținând cont și de munca ce trebuie depusă.
Daniel Tudor: ”Sunt companii sau persoane private care fac acest lucru, dar este mai mult o activitate de nișă deocamdată. Însă, cred că piața va crește aici pe măsură ce vor crește prețurile de vânzare și vor asigura randamente mai bune”.
În orașele mari din țară sunt clădiri vechi, multe goale, nevalorificate nici de chiriași nici de proprietari, care rămân așa ani la rând. Investiția în acestea nu este sustenabilă economic sau clădirile au probleme juridice.
Trebui să facă sens pentru investitor să le renoveze și să le valorifice, iar atât timp cât câștigurile sunt relativ mici, raportat la investiția necesară, nu este de interes pentru investitori să le valorifice.
Rămân numai câțiva pasionați care vor să salveze casele valoroase din punct de vedere arhitectural. Însă în momentul în care vor crește prețurile de vânzare a caselor atunci va deveni atractivă investiția și va fi probabil un val de renovări astfel încât și stocul acesta de clădiri să fie valorificat.