Vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan

Aspecte particulare privind potențialii cumpărători în cadrul procedurii de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan

Mihaela Ispas (counsel Filip & Company), Simona Rezuș (associate Filip & Company)

O procedură specială privind vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan este reglementată de Legea nr. 17/2014.

Deși în ultimii ani această lege a suferit numeroase modificări, încă există aspecte care necesită clarificare suplimentară din partea legiuitorului, printre altele, cu privire la potențialii cumpărători și drepturile și obligațiile aferente perioadei în care aceștia își pot exercita dreptul de cumpărare.

Ca urmare a acestei lipse de claritate, există decizii contrare la nivelul practicii direcțiilor agricole județene în cadrul procesului de vânzare a terenurilor agricole din extravilan.

Retragerea ofertei, renunțarea la acceptarea ofertei, reluarea procedurii ca urmare a ofertării la un preț mai mare decât cel inițial în interiorul termenului dedicat potențialilor cumpărători, precum și posibilitatea acceptării ofertei în situația în care sunt îndeplinite atât condițiile privitoare la preemptori, cât și cele în legătură cu potențialii cumpărători, sunt aspecte parțial definite de Legea 17/2014, care încă necesită atenție suplimentară din partea legiuitorului.

Categoriile de preemptori și potențialii cumpărători

Categoriile de persoane cu prioritate la cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan sunt (i) preemptorii prevăzuți în art. 4 alin. (1) din Legea 17/2014 și (ii) potențialii cumpărători.

Preemptorii sunt cumpărătorii pe care Legea 17/2014 îi prevede în mod expres în art. 4 alin. (1), având ranguri de la I la VII, în funcție de ordinea prioritară la cumpărare, după cum urmează:

Rangul I din care fac parte coproprietarii, soţii, rudele până la gradul al treilea şi afinii până la gradul al treilea, în această ordine;

Rangul II care cuprinde proprietarii investiţiilor agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei, irigaţii exclusiv private, aflate pe terenurile ce fac obiectul ofertelor de vânzare şi/sau arendaşii;

Rangul III din care fac parte proprietarii şi/sau arendaşii terenurilor agricole vecine;

Rangul IV cuprinde tinerii fermieri;

Rangul V include Academia de Ştiinţe Agricole şi Silvice Gheorghe Ionescu-Şişeşti şi unităţile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, precum şi instituţiile de învăţământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinaţia strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor din patrimoniul acestora;

Rangul VI cuprinde persoane fizice cu domiciliul/ reşedinţa în unităţile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unităţile administrativ-teritoriale vecine; si

Rangul VII este reprezentat de statul român, prin Agenţia Domeniilor Statului.

Potențialii cumpărători sunt acele persoane fizice sau juridice care au prioritate la cumpărare în situația în care niciunul dintre preemptori nu îşi manifestă intenția de a cumpăra terenul agricol situat în extravilan în termenul de 45 de zile lucrătoare.

Încadrarea în categoria potențialilor cumpărători este condiționată de o serie de reguli particulare stabilite de Legea 17/2014, după cum urmează:

persoanele fizice trebuie: (i) să aibă domiciliul/reşedinţa în România pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare; (ii) să desfăşoare activităţi agricole in Romania pe o perioadă de cel puţin 5 ani, anterior înregistrării ofertei; (iii) să fie înregistrate de autorităţile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;

persoanele juridice trebuie: (i) să aibă sediul social şi/sau secundar în România pentru cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare; (ii) să desfăşoare activităţi agricole în România pentru cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei; (iii) să prezinte înscrisuri din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activităţi agricole; (iv) asociatul/acţionarul, persoană fizică, care deţine controlul societăţii să aibă domiciliul în România pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei; (v) în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii sunt alte persoane juridice, asociaţii/acţionarii, care deţin controlul societăţii, trebuie să facă dovada domiciliului/reşedinţei /sediului social/ secundar în România pentru cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.

Procedura de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan

Procedura debutează cu depunerea ofertei de vânzare la sediul primăriei din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul. Oferta este afișată timp de 45 de zile lucrătoare, perioadă în care oricare dintre preemptorii prevăzuți la art. 4 poate depune declarația de acceptare. Dacă niciun preemptor nu acceptă oferta, termenul se poate prelungi cu 30 de zile, timp în care potențialii cumpărători își pot exprima opțiunea de cumpărare.

1. Ordinea de acceptare

Legea 17/2014 prevede că în situația în care mai mulți preemptori și-au exprimat opțiunea de cumpărare, prioritatea va fi stabilită în funcție de rang. Cu toate acestea, ca regulă generală, în situația în care rangul este identic, vânzătorul este liber să aleagă persoana căreia îi va vinde terenul.

Dacă în termen de 45 de zile lucrătoare, niciun preemptor nu și-a exprimat intenția de a cumpăra terenul, începe să curgă un termen nou de 30 de zile, în cadrul căruia potențialii cumpărători își pot exercita opțiunea de cumpărare.

De interes este faptul că Legea 17/2014 nu face nicio referire cu privire la situația în care o persoană întrunește atât condițiile referitoare la preemptori (în special rangurile I-IV), cât și cele referitoare la potențialii cumpărători. Cu toate acestea, deși există un vid legislativ, observăm că practica majoritară (deci nu unitară) a direcțiilor agricole județene este de a accepta posibilitatea de exprimare a opțiunii de cumpărare în calitate de potențial cumpărător, chiar și în situația în care, în calitate de preemptor, persoana interesată a omis să depună declarația de acceptare în cele 45 de zile lucrătoare.

În cazul în care niciuna dintre categoriile menționate anterior nu își exprimă opțiunea de a cumpăra, atunci vânzătorul poate vinde oricărui terț, sub condiția păstrării prețului din ofertă (vânzare liberă).

1. Prețul vânzării

În ceea ce privește prețul vânzării, Legea 17/2014 stabilește în mod expres că vânzătorul are obligația de a menține același preț pe tot parcursul procedurii. Vânzarea terenului la un preţ mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare sau în alte condiţii mai avantajoase decât cele arătate în aceasta, fără reluarea procedurii, atrage nulitatea absolută.

Cu toate acestea, în cazul în care un preemptor de rang inferior oferă un preţ superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalţi preemptori de rang superior lui care acceptă oferta, vânzătorul are posibilitatea de a relua procedura, cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preţ.

Deși Legea 17/2014 nu prevede în mod expres, pentru identitate de rațiune juridică, considerăm că această regulă trebuie aplicată și în situația în care un preț mai mare este oferit de un potențial cumpărător în cele 30 de zile alocate potențialilor cumpărători sau chiar în cele 45 de zile lucrătoare alocate preemptorilor. Din practică, observăm că această opinie este împărtășită de majoritatea direcțiilor agricole județene.

1. Retragerea ofertei și renunțarea la acceptare

În situația în care vânzătorul nu mai dorește continuarea procedurii de vânzare, Legea 17/2014 permite vânzătorului să îsi retragă oferta de vânzare, înainte de împlinirea termenul prevăzut la art. 6 alin. (2), adică în termenul de 45 de zile lucrătoare alocat preemptorilor, chiar dacă au fost înregistrate declarații de acceptare până în acel moment. Așadar, nici în această situație Legea 17/2014 nu face nicio referire cu privire la termenul alocat potențialilor cumpărători.

Deși există opinii diferite în practică, considerăm că dorința legiuitorului a fost aceea de a permite vânzătorului să se răzgândească oricând pe parcursul procedurii indiferent de orice acceptare, astfel că, oferta ar trebui să poată fi retrasă și în cursul termenului de 30 de zile alocat potențialilor cumpărători, nu doar în termenul de 45 de zile lucrătoare.

Preemptorul poate renunța și el la acceptarea ofertei în termenul de verificare de 10 zile lucrătoare de la expirarea termenelor relevante, prevăzut la art. 10 alin. (1). Din identitate de rațiune, considerăm că această posibilitate trebuie recunoscută și potențialilor cumpărători, în special având în vedere că art. 10 alin. (1) face referire atât la termenul de 45 de zile lucrătoare aferent preemptorilor, cât și la termenul de 30 de zile aferent potențialilor cumpărători.

Concluzie

Legea 17/2014 reglementează o procedură specială cu privire la vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan care, în caz de nerespectare, atrage anularea vânzării.

Cu toate acestea, situația potențialilor cumpărători este încă neclară și poate conduce la o practică neunitară a autorităților relevante, fapt pentru care sperăm că pe viitor legiuitorul va acorda mai multă atenție acestei categorii de cumpărători și va clarifica aspectele menționate mai sus. n

Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan este reglementată de Legea 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, astfel cum a fost modificată prin Legea 175/2020.