Daniel Tudor, CEO & Founder The Concept Real Estate Advisers
În funcție de locația proiectului rezidențial, procentul investitorilor cu strategia buy-to-rent variază între 10% și 30%. Locațiile cu cerere mai mare de locuințe spre închiriere au un procentaj mai mare de astfel de investitori, celelalte locații un procent mai mic.
Locațiile în care este mare cererea de locuințe spre închiriere sunt: zonele centrale ale localităților, zonele universitare, cartierele situate în apropierea zonelor de business, precum și nodurile comerciale.
Investitorii imobiliari care cumpără mai multe apartamente spre a le oferit spre închiriere targhetează în special studenți și angajați ai companiilor importante în business-ul românesc (printre care se numără și corporațiile).
Pe parcursul unui an perioada medie în care un apartament este închiriat variază între 85% și 100%, între 10 și 12 luni în funcție de locația ansamblului rezidențial.
Anul acesta creșterea medie a chiriilor a fost între 5% și 20% (an la an) în marile orașe ale țării.
În București chiriile au crescut în medie cu 6%, dar desigur diferit în funcție de zonă, zonele centrale sau universitare înregistrând valori în creștere chiar și cu peste 10% ale chiriei în comparație cu anul trecut.
Investitorii imobiliari pot obține de la dezvoltatori unele reduceri de preț. Acestea depind de stadiul lucrărilor de construcție, de avansul plătit și de necesarul de lichiditate al dezvoltatorului.
Discounturile pot pleca de la 5% pe diferența plătită peste avansul de bază și pot merge chiar și până la 20% din această diferența în cazuri extreme (proiect în stadiu incipient, necesar important de cash din partea dezvoltatorului).
La acestea se adaugă, dacă politica de vânzări a dezvoltatorului permite, un discount suplimentar de câteva procente (1-3%) în funcție de numărul de unități achiziționate.
Pe lângă reducerea prețurilor de vânzare, dezvoltatorii oferă investitorilor imobiliari și alte avantaje. Pot fi negociate locuri de parcare, spații de depozitare, finisaje superioare, eșalonare preferențială a plăților.
5 apartamente de două camere pot aduce un venit net de 2.000 de euro pe an
La un randament mediu net de 5% pe an, valoarea portofoliului unui investitor care ar vrea să obțină un venit net din chirii de circa 2.000 de euro/luna ar trebui să fie de aproape 600.000 de euro: (2.000 euro x 12 luni) / 5% randament mediu / 80%.
Procentul de 80% din calcul este adăugat pentru a acoperi costurile închirierii: impozit pe venit și diverse cheltuieli (comisioane, asigurare, reparații, property management sau valoarea timpului investitorului efectiv investit în managementul proprietății respective)
În concluzie, orice combinație de unități locative care să valoreze 600.000 euro, închiriate cu un randament mediu net de 5%, va aduce investitorului un venit net lunar de 2.000 de euro.
Un exemplu de combinație de unități locative de valoarea menționată ce pot fi oferite spre închiriere este: 5 apartamente cu câte două camere, valorând fiecare 120.000 de euro.