Prețul terenului depinde de parametrii săi urbanistici care se transpun mai departe într-o radiografie economică a respectivului teren, spun reprezentanții The Concept Real Estate Advisers.
Dacă vorbim de un teren cu un coeficient de utilizare de 2,5 într-o zonă unde poți vinde cu 2.000 euro/mp vandabil (util interior + 50% din balcoane), prețul respectivului teren ar trebui să fie în jurul a 650-750 euro/mp ca să aibă sens economic pentru cel care cumpără.
Dacă vorbim de terenuri cu CUT subunitar cu destinația locuințe individuale (case, vile), într-o zonă bună, prețul respectivului teren ar trebui să fie între 30 și maxim 150 euro/mp, ușor mai ridicat pentru zonele premium.
În realitate, însă, multe dintre terenuri depășesc aceste cifre și există un ecart între prețurile de ofertare și cele de tranzacționare efective (în medie de 30% – de la prețul cerut la prețul de tranzacționare)
Deja se simte o creștere a ofertei de terenuri intravilane. Mulți proprietari de terenuri au ales să le scoată la vânzare pe fondul provocărilor geopolitice, ceea ce va duce la o ajustare în prețul acestora, pe fondul și al cererii mai scăzute. Este prematur să spunem, dar cel mai probabil pe noile date aferente primului trimestru vom vedea o scădere cu 5-7% a valorii medii a acestora.
Investiția într-un teren construibil se recuperează în mai multe moduri:
Revânzare fără alte proceduri (cea mai simplă metodă), caz în care va conta locația aleasă și momentul vânzării pe ciclul imobiliar.
Îmbunătățirea parametrilor de bază (CUT, POT, Regim de înălțime, Circulații) și apoi revânzare, caz în care este vândut practic un activ mai valoros din punct de vedere economic pentru viitorul cumpărător. Din nou va depinde de momentul vânzării.
Obținere Documentații de Urbanism (PUD, PUZ, Certificat de Urbanism pentru Construire, Autorizație de Construire) și apoi revânzare, caz în care viitorul cumpărător va putea valorifica respectivul teren mai rapid prin construire și astfel va avea un time cost of money mai bun (un randament mai bun economic, construind și valorificând mai rapid investiția prin vânzarea unităților construite)
Land Banking – terenul este păstrat pe termen foarte lung, pe durata mai multor cicluri imobiliare și vânzătorul contează pe aprecierea istorică a valorii în timp
Parcelare – proprietarul împarte terenul în mai multe loturi cu diferite întrebuințări (cel mai frecvent, locuințe individuale). La vânzarea loturilor va obține un câștig din prețul mai mare pe metru pătrat. De ținut cont aici de investiția în documentația de urbanism și în utilități.
Garanție bancară – terenul este pus garanție la un credit imobiliar și proprietarul folosește creditul obținut pentru finanțarea altor activități. Proprietățile imobiliare sunt bancabile (bancile le iau în considerare ca garanții primare)
Dezvoltare imobiliară – investitorul cumpără, dezvoltă proiectul, vinde unitățile dezvoltate
Închiriere (fie a terenului dacă are valoare comercială, fie a unităților dezvoltate), se calculează un randament anual din câștigurile generate de închiriere.
Asociere imobiliară (în participațiune sau în acționariatul unei companii) – terenul este adus ca parte în asociere, iar un alt partener (sau mai mulți) vin cu investiția în construcție. La final se împart fie unitățile dezvoltate (dacă este asociere în participațiune), fie profitul (dacă este asociere în capitalul unei companii).