Gabriela Vlad, Senior Broker A&T Services Land al CBRE Romania
Piața de terenuri din România crește constant în ultimii ani, fară a reacționa semnificativ la evenimentele exterioare generale. În primul trimestru al anului s-a menținut trendul ascendent, în special în ceea ce privește terenurile care dispun de PUZ. Acest tip de terenuri este considerat performerul ultimelor 12 luni datorită eficienței în dezvoltare pe care o prezintă. Pe baza unui astfel de teren se poate livra un proiect chiar și într-un termen de 6 luni de la încheierea tranzacției de achiziție, dacă vorbim de o destinație industrială sau logistică a acestuia, spre exemplu.
Astăzi în topul cererii se află toate oportunitățile apărute sau care apar în conexiune cu devoltarea infrastructurii rutiere, în special cu autostrăzile. În cazul Bucureștiului, terenurile aferente noilor segmente de centură, și similar în ceea ce privește orașele regionale în care centurile ocolitoare sunt în proces de finalizare sau optimizare.
Starea infrastructurii și intențiile de dezvoltare ale acesteia sunt cele care influențează atractivitatea unui teren în prezent, la care se adaugă apoi accesibilitate către și dinspre oraș plus conectarea cu transportul în comun extraurban care poate asigura flux de forță de muncă.
Estimăm o tendință de creștere a dezvoltărilor pe segmentul rezidențial în orașele terțiare, după ce am asistat la valul de dezvoltări din București și cel din principalele orașe regionale. Acest lucru va genera automat cerere nouă pentru terenuri cu destinație retail, urmată de cele pentru logistică care să deservească livrările în noile spații de retail, și nu în ultimul rând cererea pentru terenuri destinate clădirilor de birouri.
În acest moment toate segmentele imobiliare comerciale contribuie pozitiv la cerere. Pe destinațiile de retail solicitările sunt generate de parcurile de retail – performerele segmentului. Industrialul și logistica intră uneori chiar în competiție cu retailul pentru anumite loturi care sunt atractive din punct de vedere in-city location. Clădirile de birouri rămân în continuare segmentul cel mai bine tranzacționat pe piața de investiții locală fiind urmat de segmentul rezidențial pentru care cererea este în creștere nu doar în București ci și în orașele regionale.
Tendința de creștere se manifestă în special pentru terenurile care beneficiază de PUZ, însă în contextul menținerii unei rentabilității de aproximativ 18-22% și a modificării costurilor cu materialele de construcție în sens crescător, observăm o presiune ridicată asupra prețurilor terenurilor.
Pentru a ne face o imagine de ansamblu, am putea lua în calcul o serie de prețuri orientative pe câteva zone și destinații. Spre exemplu:
Pentru terenuri destinate dezvoltărilor rezidențiale în București: Băneasa-Iancu Nicolae, 400-450 euro/mp | Pipera, 200-250 euro/mp | Bucureștii Noi, 500-600 euro/mp | Piața Ion Mihalache, 1000 euro/mp | Pantelimon, 300 euro/mp.
Pentru terenuri cu destinație clădiri de birouri în București – 600-3000 euro/mp.
Pentru terenuri cu destinație industrial/logistică în București: 40-60 euro/mp, în timp ce în orașele regionale găsim oportunități de terenuri care beneficiază de amplasare, utilități și PUZ începând de la 20 euro.
Marja medie de negociere este destul de redusă, cuprinsă în intervalul 5-10%, la acest lucru contribuind faptul că în majoritatea lor terenurile au deja evaluare tehnică realizată.
În general, terenul reprezintă circa 20-25% din valoarea totală a unei investitii imobiliare. Recuperarea investiției în teren este direct proporțională cu destinația acestuia. Spre exemplu, la închirierea unei proprietății, terenul pe care se află este primul amortizat, așadar în acest caz recuperarea este mai rapidă.