Cat ar trebui sa fie TVA pentru locuintele noi?

În condițiile în care prețurile locuințelor cresc, dezvoltatorii imobiliari susțin din ce în ce mai des că plafonul pentru care se aplică TVA de 5% la achiziția unei locuințe noi trebuie majorat. Actualul plafon, de maxim 450.000 de lei (reprezentând mai puțin de 97.000 de euro la cursul leu-euro de acum) a devenit în multe cazuri insuficient pentru a permite achiziția unui apartament cu 3 camere în București sau în marile orașe ale țării.

Astfel, cei care au nevoie de 3 sau 4 camere au de ales fie să își suplimenteze cumva bugetul, suportând totodată și creșterea TVA de la 5% la 19%, fie să se mulțumească și cu locuințe de două camere, fie să se reorienteze spre periferie, unde încă se mai găsesc apartamente cu 3 camere în limita plafonului.

Recent, dezvoltatorul unui mare ansamblu rezidențial din București spunea că a acumulat un stoc considerabil de apartamente cu 3 și 4 camere, în timp ce apartamentele cu două camere au fost vândute integral. Acest lucru pare să confirme faptul că, odată cu tendința din ultimii ani de creștere a prețurilor apartamentelor noi, unitățile cu 3-4 camere au devenit inaccesibile pentru mulți cumpărători, care s-au văzut astfel nevoiți să se reorienteze spre cele cu două camere.

Și totuși ce ar însemna o locuință accesibilă în România

Pe tema accesibilității, discuția dacă o locuință este prea ieftină sau prea scumpă pare să fie inepuizabilă dacă nu sunt avute în vedere niște repere. Altfel, ce este scump pentru unii este accesibil pentru alții și viceversa.

Dar repere există. De exemplu, potrivit metodei de calcul a accesibilității locuințelor utilizată de Organizația Națiunilor Unite, o locuință este considerată accesibilă dacă prețul ei nu depășește cu mai mult de 3 ori venitul anual total al familiei care o cumpără.

În cazul României, raportat la un venit mediu lunar net de 585 de euro pe angajat, și considerând doi angajați pe familie, rezultă un venit anual al familiei de aproximativ 14.000 de euro.

Prin urmare, raportat la venitul mediu al populației, o locuință accesibilă în România ar fi de maxim 42.000 de euro, desigur, cu variații date de diferențele regionale în privința veniturilor. Începând de la 71.400 de euro (de peste 5,1 ori mai scumpă decât venitul mediu anual al familiei) o locuință ar intra deja în categoria “sever inaccesibilă”, conform aceleiași metodologii.

TVA redus în funcție de cumpărător, nu de prețul proprietății

Aplicarea TVA redusă la achiziționarea unei locuințe noi ar trebui să se realizeze nu în funcție de prețul proprietății, ci în funcție de veniturile cumpărătorului.

Este mai normal să beneficieze de facilitățile fiscale cei care au venituri mici, nu și cei care oricum nici nu au nevoie de acestea.

Pare logic ca familiile care au venituri sub un anumit prag să fie ajutate să își achiziționeze locuințe. Asta în loc de a acorda facilități celor care cumpără proprietăți scumpe.

Mecanismul de aplicare nici nu este dificil de vreme ce oricum trebuie declarate și dovedite veniturile pentru aprobarea creditului ipotecar de către bancă.

Ce au cerut dezvoltatorii, ce au propus guvernanții?

Dezvoltatorii imobiliari ridică pretenții mari. De exemplu, în prima parte a anului,una dintre asociațiile dezvoltatorilor solicita autorităților aplicarea TVA de 5% pentru toate locuințele noi, deci inclusiv pentru cele de lux, și nu doar pentru prima tranzacție efectuată.

La rândul lor, guvernanții au venit în urmă cu doi ani cu o propunere chiar mai favorabilă pentru dezvoltatori și anume aplicarea unei cote de TVA zero pentru vânzarea de locuințe noi. Măsura a fost de altfel inclusă și în programul de guvernare 2017 – 2020. Propunerea fiscală s-a lovit însă de dezacordul Uniunii Europene și a fost uitată.

Calea de mijloc pare să fie soluția pentru locuințe mai accesibile

O soluție la problema accesibilității locuințelor ar putea urma linia de mijloc, în sensul de a fi crescut plafonul pentru TVA de 5% astfel încât să acopere și prețurile actuale ale apartamentelor de nivel mediu, cu 3-4 camere, menținând în același timp cota TVA de 19% pentru locuințele de lux, consideră Gabriel Voicu, expert imobiliar.

Însă, doar o actualizare a plafonului la cursul leu-euro de acum ar fi în mod cert insuficientă. Precedenta actualizare a avut loc în 2016, când plafonul de 380.000 de euro, aplicat încă din 2009 (când reprezenta echivalentul a 100.000 de euro), a fost majorat la 450.000 de lei, pentru a se acomoda noului curs valutar. Și acum, ca și atunci, o eventuală actualizare nu ar influența în mod semnificativ numărul de tranzacții. O creștere a plafonului la 465.000 de lei, urmând cursul de acum, nici nu s-ar simți. Nici o creștere până la echivalentul a 110.000 de euro nu ar fi de prea mare ajutor, pentru că puține locuințe s-ar încadra suplimentar în acest nou plafon, este de părere Gabriel Voicu.

Aceasta în condițiile în care, în cazul Bucureștiului, prețul unui apartament cu 3 camere, de nivel mediu, depășește cu ușurință 100.000 de euro, iar în zone de nivel mediu-superior, precum Băneasa și Barbu Văcărescu, nici măcar apartamentele cu 2 camere nu prea se mai încadrează în plafon.

Doar în cazul proiectelor de masă, de la periferii sau din localitățile adiacente Capitalei, se mai găsesc apartamente cu 3 și chiar cu 4 camere, la prețuri mai mici de 100.000 de euro.

„Să cumperi un apartament de nivel mediu la 120.000 de euro poate că nu se regăsește în zona socială, dar nici nu este lux. Poate pentru zona de lux nu reprezintă o necesitate reducerea TVA, dar pentru zona medie, ca să poți cumpăra 3 camere, a devenit o necesitate”, consideră Gabriel Voicu.

În opinia sa, ar trebui realizat un studiu din care să rezulte până la ce nivel de preț ar trebui aplicat TVA de 5%, astfel încât măsura să aibă impact social, și de la ce nivel se consideră că proprietatea este de lux și nu se mai justifică reducerea.

În prezent, apartamentele noi de nivel mediu, cu 3 camere, situate în zone decente ale Bucureștiului, având suprafețe de 70 – 80 de metri pătrați utili, respectiv în jur de 110 metri pătrați construiți, sunt ofertate la prețuri de circa 140.000 – 160.000 de euro, respectiv 1.300-1.500 de euro pe metru pătrat construit. Apartamentele de 4 camere din zone similare, de 90 -95 de metri pătrați utili, respectiv de 140 de metri pătrați construiți, au prețuri situate în jurul a 180.000 de euro. Cam de la aceste date ar trebui făcut calculul, este de părere expertul imobiliar.

În opinia lui Daniel Tudor, CEO al companiei de consultanță imobiliară The Concept Real Estate Advisers, sunt două variante de luat în considerare în privința aplicării TVA redus pentru tranzacțiile cu locuințe noi.

O primă soluție ar fi majorarea plafonului maxim pentru care este perceput TVA de 5%, (în jur de 97.000 de euro în prezent), până la 125.000-130.000 de euro. În contextul de acum se vând greu apartamentele cu prețuri ce depășesc 97.000 de euro, pentru că automat se adaugă TVA de 19% în loc de 5%, ceea ce reprezintă o diferență enormă pentru cumpărător. Mulți dezvoltatori și-au cam aliniat prețurile la acest plafon. “Nișa blocată este cea cuprinsă între 100.000 și 130.000 de euro, zona medie și medie-superioară. Altfel poți să vinzi fără probleme apartamente peste 200.000 de euro, dar nu vinzi la 100.000 de euro”, susține Daniel Tudor.

O a doua soluție ar fi aplicarea aceleiași cote de TVA pentru toate tranzacțiile. În acest sens se poate opta pentru o variantă de mijloc între 5% și 19%. De exemplu, în Spania se aplică o cotă standard de 10% pentru toate locuințele. Aplicându-se o singură cotă, moderată, piața nu s-ar mai plafona la anumite praguri și ar fi bine pentru toți, crede Daniel Tudor.

Există însă și un mic risc de apariție a unor creșteri temporare de prețuri, pentru că vor fi dezvoltatori tentați să își majoreze marjele de profit.

Locuințele nu se vor ieftini dacă TVA nu scade

În prezent, marea provocare pentru dezvoltatorii rezidențiali din România este să se mențină în marje de profit satisfăcătoare. Dezvoltatorii rezidențiali obțin acum o marjă de profit per proiect cuprinsă între 20 și 30% pe parcursul a doi ani, susține Daniel Tudor. Această marjă nu este foarte mare în condițiile în care România este percepută ca o țară cu risc ridicat. Există și proiecte care generează marje de profit mai mari de 30%, dar în general este vorba despre proiecte de o calitate slabă. Cum competiția este în creștere, respectivii dezvoltatori au toate șansele să fie scoși din piață de concurenții care oferă o calitate mai bună la prețuri similare, este de părere Daniel Tudor.

Reducerea TVA și pentru locuințele de lux este ca reducerea TVA pentru caviar: lipsită de sens

Dacă s-ar aplica aceeași cotă a TVA de 5% pentru toate locuințele, deci inclusiv pentru cele mai exclusiviste, se ajunge ca în situația alimentelor de lux. De exemplu, pentru caviar este perceput același nivel de TVA redus la 9% ca și la pâine, deși diferențele de preț sunt colosale. Cu sau fără reducerea de TVA, caviarul tot este mult prea scump pentru majoritatea populației, iar pentru cei care și-l permit, chiar nu contează diferența de TVA, deci primesc un beneficiu de care nu au nevoie. Similar, aplicarea unei cote reduse de TVA inclusiv pentru locuințele de lux, nu ar face decât să creeze o facilitate acolo unde nu este cazul.

Citiți și: