Perspectivele de creștere a tranzacțiilor imobiliare în acest an rămân solide, după ce primul semestru s-a remarcat prin rezultate foarte bune înregistrate de orașele regionale pe toate segmentele pieței imobiliare. La rândul său, Bucureștiul a avut o evoluție bună, conform datelor companiei de consultanță imobiliară Colliers International Romania.
Co-workingul schimbă statistica închirierilor de birouri din România
De la începutul acestui an, piața de birouri din București a înregistrat livrări de 33.000 mp, alți peste 150.000 mp fiind așteptați în semestrul al doilea. Orașele regionale au fost mai active, Timișoara și Cluj-Napoca adăugând în jur de 72.000 mp spații de birouri moderne. Altfel, cererea totală de închiriere din București a scăzut la 150.000 mp. Cererea netă s-a situat la peste 84.000 mp, ușor peste nivelul de anul trecut și un nou maxim post-criză pentru primul semestru. Interesul chiriașilor s-a îndreptat către Centru-Vest și zonele centrale (28%,respectiv 26% din cererea totală).
„Lipsa forței de muncă va testa planurile ambițioase ale dezvoltatorilor (peste 650.000 mp au fost anunțați pentru 2019 și 2020 pentru piața de birouri din București), în condițiile în care chiriașii concurează cu statul pentru angajați și se luptă cu o rată scăzută a șomajului (puțin peste 2% pentru persoanele cu studii superioare). Având în vedere că lucrările de îmbunătățire a infrastructurii progresează lent, zonele care oferă acces la un bun serviciu de transport public (piețele centrale, Centru-Vest sau Floreasca/Barbu-Văcărescu) vor rămâne cele mai interesante. Atracția pentru zonele periferice de nord din afara Bucureștiului se va păstra la un nivel redus, în timp ce noua linie de metrou din sud-vestul Bucureștiului ar putea deschide calea către noi piețe de birouri”, a explicat Silviu Pop, Head of Research în cadrul Colliers International Romania.
Peste un sfert din cererea totală de spații de birouri a fost generată de sectorul IT&C, acesta fiind urmat de companiile din sectorul energetic și industrial (aproape 25% din cererea totală).
Companiile de co-working au închiriat suprafețe record de 16.800 mp, cele mai mari provenind din două nume noi importante – Mindspace (12.000 mp) și Spaces (3.000 mp). Cererea din partea acestui sector este deja de două ori mai mare decât pentru întreg anul 2017 și astfel de tranzacțiivor continua să apară în contextul în care România urmează tendința globală.
Investitorii instituționali sunt interesați de achiziții de birouri din afara Bucureștiului
Prima jumătate a anului s-a încheiat cu un volum total de investiții de 404 milioane euro, o creștere de aproape 18% față de primul semestru al anului 2017. Așadar, există șanse ca pragul de 1 miliard de euro să fie depășit în acest an.
Cele mai mari tranzacții au fost încheiate în București, pe segmentele de birouri și retail (vânzarea Oregon Park către Lion’sHead, vânzarea primei faze a proiectului Campus 6 către CA Immo, vânzarea Militari Shopping Center către asocierea Prime Kapital/MAS REI).
O tranzacție interesantă cu un investitor instituțional a fost încheiată în Cluj-Napoca, unde fondul britanic de investiții First Property a cumpărat clădirea de birouri Maestro Business Center. Randamentele mai mari și creșterea economică puternică din orașele regionale sprijină tranzacții viitoare în afara Capitalei.
Totodată, în primul semestru a crescut și numărul de investitori, și mărimea tranzacțiilor: valoarea medie a activelor vândute în primul semestru se ridică la aproximativ 40 milioane euro față de 25 milioane euro anul precedent. Este, probabil, cea mai mare valoare medie din ultimul deceniu, un semn de maturizare a pieței.
„Disponibilitatea produselor investiționale nu mai este o problemă, ceea ce ar trebui să facă posibilă o comprimare a randamentelor în următorul an și jumătate în lipsa unor șocuri economice (interne sau externe), în contextul unui volum total de tranzacții care ar putea atinge 0,5 miliarde euro în acest an doar pe segmentul birourilor (de aproximativ trei ori mai mari decât 2017). Mai mult, există apetit tot mai mare în piață și din partea investitorilor locali, care au beneficiat de pe urma creșterii economice din ultimii ani și au mai mult capital disponibil pentru a-l aloca pieței imobiliare”, a concluzionat Silviu Pop.
Evoluție explozivă pe piața industrială
În primul semestru au fost livrați 330.000 mp de spații de depozitare moderne (excluzând spațiile dezvoltate direct de către potențiali chiriași).
Livrările din București au fost înregistrate cu precădere în zonele de vest și nord, însumând peste 110.000 mp, Timișoara a adăugat 38.000 mp, iar Pitești și Ploiești, câte 20.000 mp fiecare.
Tranzacțiile de închiriere raportate au fost puțin mai mici de 110.000 mp. Specialiștii Colliers apreciază că tranzacțiile directe (așadar, neraportate) constituie o parte semnificativă a pieței, în condițiile în care rata de neocupare se menține la valori foarte scăzute.
Până la sfârșitul anului, un total de aproximativ 750.000 mp ar putea fi livrați pe piață, față de circa 500.000 mp din anul 2017. Doar dezvoltatorii majori se așteaptă să livreze 630.000 mp, iar dezvoltatorii mici/independenți sunt și ei destul de activi.
În același timp, spațiile de depozitare autonome, construite și deținute de mari companii industriale, FMCG sau retail, se ridică la peste 300.000 mp; de exemplu, se așteaptă ca eMAG.ro să finalizeze anul acesta un depozit de 120.000 mp lângă București, iar o parte semnificativă a acestuia ar putea fi subînchiriată pentru o perioadă de timp.
Chiar dacă stocul de spații moderne de depozitare poate depăși pragul de 4 milioane mp până la sfârșitul lui 2018, România continuă să se afle în urma celorlalte țări din regiune, fapt ce sugerează că încă ar mai fi loc de creștere.
Regândirea conceptelor de retail
În prima jumătate a anului au fost livrate proiectele Bistrița Retail Park- 15.000 mp și Focșani Value Center – 6.400 mp. A doua jumătate va fi mai încărcată, cu livrări de 168.000 mp. Rata de neocupare a fost aproape inexistentă în proiectele bune de retail ca urmare a faptului că brandurile existente continuă să se extindă, în timp ce alte nume noi intră pe piață: Pinko, Tumi, Sizeer, Obsentum, Karaca. O revenire notabilă a fost cea a Hugo Boss, care și-a inaugurat un magazin în zona de high-street de lux din hotelul Radisson Blu. O altă intrare interesantă a fost cea a Momax, care și-a deschis primul magazin din România în Timișoara, nu în București. S-au extins, de asemenea, și branduri românești precum S-karp, Gerovital, Bebe Tei, Cartofisserie.
În ceea ce privește dezvoltatorii, aceștia vor continua să vizeze orașe regionale, inclusiv orașe mai mici (cu mai puțin de 50.000 de locuitori). Pe de altă parte, pe măsură ce concurența se intensifică și consumatorii devin din ce în ce mai exigenți, dezvoltatorii vor include renovări în proiectele lor, concentrându-se în special pe componentele de divertisment și de food court, dar și prin adăugarea de noi chiriași din zona de fashion.O altă tendință va fi adaptarea formatelor de retail mari (big box)la restricțiile de spațiu ale centrelor comerciale,permițând apropierea de zonele dens populate.
Citiți și:
Mari constructori si mari avocati lupta pentru un contract rutier de peste 580 mil euro
A fost obtinuta autorizatia pentru construirea unor blocuri cu 13 niveluri
Cititi revista ARENA Constructiilor nr.5/iul-aug 2018
