Ce inseamna selectia după criteriul pretului cel mai scazut

Preţul cel mai scăzut a devenit criteriul prioritar de comparaţie şi de selecţie a proiectanţilor, mai ales în domeniul achiziţiilor publice. Aceasta în contextul în care nu prea există personal specializat în instituţiile care gestionează bani publici şi nu este conştientizată nevoia de a apela la consultanţi în momentul în care sunt luate decizii în privinţa investiţiilor.

Arhitectul Bogdan Babici, directorul general Tecon este de părere că “Un preţ mic nu poate să fie realizat decât dacă şi costurile pe care le are cel care prestează serviciul sunt foarte mici, iar asta înseamnă timp foarte redus sau o calitate a prestaţiilor foarte scăzută. Nu se poate şi bun şi ieftin şi repede”.

Descarca articolul

Cel mai adesea, calitatea în investiţiile publice se limitează la acel nivel tehnic minim, care este obligatoriu şi face abstracţie de calitatea vieţii pe care proiectul trebuie să o genereze.

Calitatea se opreşte în cel mai bun caz, în foarte multe situaţii, la a fi asigurat un nivel tehnologic satisfăcător, în sensul că acea clădire trebuie să corespundă normativelor, standardelor şi să corespundă din punct de vedere al comportării ei în timp, pe o perioadă garantată conform legislaţiei.

“Lumea nu mai ia în calcul contribuţia construcţiilor la calitatea spaţiului construit şi la calitatea vieţii efectiv. Dimensiunea frumosului din arhitectură nu mai este cuantificată în aprecierea calităţii unei construcţii în zilele noastre”, subliniază domnul Babici.

În opinia sa, optimizarea costurilor nu ar trebui să elimine ideea de calitate a lucrărilor. Este firesc, mai ales când este vorba de bani publici, să existe preocuparea privind eficienţa cu care sunt cheltuiţi aceşti bani. Problema este că lumea nu reuşeşte să facă această separaţie între eficienţă şi preţul scăzut.

În aprecierea preţului cel mai scăzut trebuie luate în calcul nu numai costul edificării clădirii, ci şi cheltuielile aferente perioadei de exploatare.

“Foarte multă lume apreciază preţul mic luând în calcul strict costurile de investiţie, fără să poată să anticipeze costurile de exploatare, ce înseamnă costuri privind utilităţile într-o clădire care nu asigură toate performanţele de izolare, conservare şi economisire a energiei, ce înseamnă costurile de reparare a unei clădiri. Toate aceste costuri, în realitate, sunt scăpate din vedere şi nu realizăm că un cost al clădirii trebuie cuantificat pe perioada ei de existenţă. Acesta este preţul total”, subliniază domnul Babici.

Beneficiarii privaţi pun accentul şi pe costurile de exploatare a clădirii

Investitorii privaţi din ţările dezvoltate iau foarte serios în calcul costurile de exploatare a clădirii. Ei fac mult mai puţin rabat în ceea ce priveşte calitatea tehnologiilor incluse în construirea unei clădiri. Pentru că la noi nu se face asta, costurile pe metrul pătrat construit pentru funcţiuni similare sunt mult mai mici în România comparativ cu alte ţări europene.

‘Întotdeauna străinii încearcă să lucreze cu ultimele tehnologii, conştientizând această viteză de evoluţie, care automat aduce deprecierea clădirii în timp”, argumentează domnul Babici.

În România tehnologiile de ultima generaţie se utilizează în multe componente ale clădirilor realizate mai ales pentru mediul privat. De regulă, beneficiarii privaţi pun foarte mare accent pe costurile de exploatare şi întotdeauna realizează că o investiţie trebuie să aibă costuri de exploatare cât mai mici pentru ca acea clădire să fie profitabilă.

În schimb, beneficiarii nu conştientizează importanţa arhitectului în economia investiţiilor pe care le fac, dincolo de simpla proiectare a clădirii.

“Adesea, ne întâlnim cu situaţii în care primul pas gândit de investitor este să facă o mare economie la angajarea arhitecţilor şi proiectanţilor care urmează să pună pe hârtie şi la dispoziţia sa toată strategia şi toate documentele pe baza cărora se vor cheltui banii”, adaugă domnul Babici.

Riscurile pe care şi le asumă arhitecţii sunt mari în condiţiile în care, la investiţii publice, de exemplu, se acceptă un cost de proiectare sub 2% din valoarea de construire, în condiţiile în care un nivel onorabil ar fi de 10-12%. Aceasta în contextul în care un bun management al proiectului poate aduce reduceri de costuri de peste 10-15%, mai ales pe partea de achiziţii de materiale. Prin urmare, cu uşurinţă s-ar putea strecura în costurile totale ale investiţiei iniţiale un prag mult mai generos pentru proiectarea de arhitectură, consideră domnul Babici. El adaugă:  “Trebuie să recunoaştem că în societate există şi jucători care, în schimbul oferirii unor servicii de proiectare de slabă calitate, practică preţuri imbatabile, făcând practic «dumping», de care, din păcate, mulţi beneficiari se bucură, fără să cunoască ce presupune un cost de proiectare. În general, oamenii dau bani pe lucruri palpabile şi atunci este greu să-i convingem că există o diferenţă între nişte simple hârtii cu care rezolvi o primă etapă de autorizare de construire, pe care toţi o valorizează atât de mult, şi ceea ce presupune un proiect complet pentru edificare”.

Cum este ales proiectantul

Uzual, beneficiarii privaţi îşi aleg proiectanţii pornind de la informarea pe cont propriu şi de la recomandări.

“De asta este destul de important să avem beneficiari mulţumiţi. Cu mulţi dintre ei am mai lucrat înainte şi au revenit la noi. Este foarte important să ştie lumea despre tine ca proiectant, despre viziunea ta, fiindcă este o chestiune de gust. Beneficiarul vine către proiectantul pe care îl apreciază ca fiind aproape de sufletul său”, consideră arhitectul Bogdan Babici.

Atunci când îşi aleg proiectantul, dezvoltatorii internaţionali se ghidează întâi după portofoliul şi renumele biroului de proiectare. Apoi, indiferent de renumele biroului de proiectare, investitorii privaţi solicită asigurări profesionale, care acoperă riscurile privind proiectarea.

Componenta de proiectare are două paliere: un palier de concept şi design şi un palier de proiectare tehnologică şi implementare. Primul palier este mai specific şi mai apropiat arhitectului, în timp ce a doua componentă este mai pragmatică, mai apropiată de inginerie. De aceea, în foarte multe ţări din Europa şi în alte părţi există o distincţie clară între aceste specializări: arhitectura axată mai mult pe partea de creaţie şi arhitectura tehnică, înclinată spre rezolvarea detaliilor tehnice.

În schimb, România este una dintre ţările în care arhitectul este polivalent. Inginerii intervin în procesul de proiectare strict în dimensionarea structurii de rezistenţă şi în conceperea şi dimensionarea sistemelor electromecanice, de instalaţii şi echipamente ale clădirii. Arhitectul rămâne în totalitate răspunzător pentru elementele de construire, care de multe ori includ o componentă tehnică.

Prin urmare, arhitectul trebuie să cunoască foarte bine materialele de construcţii, specificul şi capacitatea constructorului, depăşind nivelul de pregătire oferit de şcoala de arhitectură.

Din acest motiv, tind să apară sincope între proiectare şi implementare.

“Măsura în care această sincopă poate fi umplută de birourile de proiectare, de multe ori, face diferenţa între preţurile corecte de proiectare şi preţurile subevaluate de proiectare. Ea ţine de capacitatea arhitecţilor de a oferi informaţiile necesare, în aşa fel încât proiectul să fie dus la bun sfârşit aşa cum şi-l doresc ei şi beneficiarii”, este de părere domnul Babici.

Beneficiarii publici îşi doresc o calitate mai bună, dar nu au sprijinul legal să o ceară

Proiectele publice constituie o mare provocare pentru proiectanţi pentru că sunt greu de realizat lucrări de calitate în bugete foarte restrictive. În investiţiile publice, din păcate, în foarte multe situaţii proiectanţii se lovesc de această necesitate de a răspunde unui electorat: să fie făcute cât mai multe cu costuri cât mai mici. “Principiul nu este în sine unul greşit, dacă satisface toate componentele, şi de eficienţă şi de sustenabilitate, numai că trebuie să ai simţul acesta, să vezi până unde se poate merge şi ce înseamnă mult, puţin, ieftin sau scump. Din păcate, dimensiunea construirii este judecată, fără expertiză, de mulţi din afară specialităţii noastre, având informaţii superficiale cantitativ şi foarte limitate. Ne-am confruntat cu situaţii în care a trebuit să facem clădiri publice şi am fost judecaţi că am făcut prea scump, doar respectând standardele europene în echiparea clădirii, din care au rezultat costurile. Se pot face clădirile şi dacă scădem costurile, dar sunt în afara standardelor. Ori modificăm standardele, ori creştem un pic preţul”, recomandă domnul Babici.

În comparaţie, în general investitorul privat solicită mai degrabă soluţii mai bune, nu mai slabe, pentru că înţelege importanţa lucrului bine făcut. “Şi autorităţile publice identifică această necesitate a calităţii în construcţii, dar, din cauza modului interpretabil în care pot fi traşi la răspundere că au prioritizat către calitate, le este frică. Dacă este cel mai ieftin, nimeni nu le poate imputa nimic”, adaugă domnul Babici.

În România, lucrările publice de proiectare şi execuţie sunt scoase la licitaţie fără a defini în caietele de sarcini standarde de calitate, funcţionalităţi şi nevoi pe care clădirea trebuie să le satisfacă. În alte ţări, conceptul de proiectare şi execuţie îi dă antreprenorului general posibilitatea să ofere servicii pe baza unui concept care a fost stabilit printr-un concurs de arhitectură. Concret, în urma identificării oportunităţii şi disponibilităţii economice, se face un concurs de idei din care rezultă un concept. Pornind de la acest concept iniţial este angajat un antreprenor general care să îl proiecteze şi execute întocmai,  cu respectarea standardelor şi a normelor.

Un prim pas în realizarea unei investiţii publice ar trebui să fie elaborarea unui studiu de fezabilitate, din care să rezulte o dimensiune a investiţiei, o derulare a fluxurilor de numerar şi o clarificare a funcţiunilor. În multe situaţii, studiul de fezabilitate nici nu contează. În alte situaţii, mai nou, autorităţile publice impun în studiile de fezabilitate un grad atât de înalt de aprofundare încât excede cadrul studiului de fezabilitate şi intra în partea de proiect tehnic.

Unele exigenţe de proiectare din România au devenit mai aspre decât în UE

O altă provocare în domeniul proiectării este dată de standardele pe domenii colaterale arhitecturii şi proiectării de arhitectură – standarde de sănătate, de siguranţă în exploatare, de siguranţă la incendiu – ce sunt elaborate de oameni care nu au o experienţa reală a proiectării de arhitectură şi a evaluării pericolelor.

“Noi, arhitecţii, suntem în multe situaţii pur şi simplu puşi în faţa unor reguli, legi sau norme care desfiinţează arhitectura şi pe care, mai rău decât atât, le regăsim doar în România. Sunt deja foarte multe situaţii de clădiri proiectate în spaţiul european, după standarde europene de siguranţă, care sunt inferioare standardelor din România. Am ajuns ca în privinţa siguranţei la incendiu a clădirilor să vrem să fim mai exigenţi decât Uniunea Europeană”, atrage atenţia domnul Babici.

Echipa de proiectanţi, arhitecţi şi ingineri este reponsabilă pentru comportarea clădirii, numai că şi responsabilităţile acestea sunt discutabile, fiindcă sunt multe elemente care intervin înaintea şi pe parcursul execuţiei.

De exemplu, în cazul investiţiilor publice, proiectanţii nu au dreptul prin lege să specifice clar în proiect ce material sau echipament să fie folosit, invocându-se limitarea concurenţei. Atunci, trebuie menţionate nişte produse generice şi se găsesc tot felul de echipamente şi utilaje neconforme, dar care satisfac criteriul performanţei economice şi care, prin urmare, nu pot fi respinse. În aceste condiţii, proiectantul nu mai poate să garanteze pentru clădire.

“Această noţiune de garanţie şi responsabilitate pentru o clădire nu poate să fie decât suma garanţiilor elementelor constituente. Dacă nouă, ca proiectanţi, ne este luat acest instrument de a putea prevedea clar în text lucruri în care avem încredere şi care au garanţii bine definite, date de producătorii lor, nu putem da noi o garanţie superioară”, atenţionează reprezentantul Tecon.

În opinia sa, o formă mai simplă pentru asigurarea unui nivel minim de calitate în proiectele publice, ar fi extinderea termenului de garanţie solicitat pentru materiale şi echipamente.

Ce defineşte calitatea clădirii

Buna calitate a unui proiect nu se evidenţiază decât după ce clădirea este edificată. Atunci se vede dacă ea corespunde nevoilor şi aşteptărilor beneficiarului, poate cel mai important aspect, dar şi standardelor şi normelor tehnice şi, eventual, dacă primeşte aprecierea criticii de specialitate.

Nu întotdeauna un concept foarte bun de arhitectură poate fi susţinut din punct de vedere material de către beneficiar. Conceptul este bun în măsura în care răspunde necesităţilor beneficiarului, nu există un alt criteriu general valabil pentru apreciere. Dacă există de la bun început încredere şi transparenţă între proiectant şi beneficiar, atunci investitorul poate să îşi stabilească un buget şi un plan de afaceri, pe care doar să le ajusteze ulterior.

“E foarte important pentru un creator de arhitectură să aibă o dimensiune efectivă a investiţiei, tocmai pentru a pune în valoare cel mai important lucru pe care ar putea să-l facă un arhitect – prioritizarea resurselor în cadrul unui proiect pentru a satisface ordinea cerinţelor beneficiarului. El trebuie să vadă cât să aloce confortului, siguranţei în exploatare, designului. În momentul în care are o dimensiune a bugetului ştie foarte clar care sunt cheltuielile obligatorii de care nu poate face abstracţie, chestiuni de rezistenţă, de echipare şi îşi dă seama câte resurse îi rămân pentru dezvoltarea conceptului arhitectural, în aşa fel încât să se pună la adăpost de pericolul de a supraevalua proiectul. Şi atunci, în funcţie de dimensiunea bugetului, eşti mai mult sau mai puţin auster în abordare”, explică arhitectul Bogdan Babici.

Sunt investitori cu experienţă care realizează că dimensiunea costului iniţial nu este chiar determinantă pentru o investiţie şi care cer clădiri cât mai performante, chiar dacă la prima vedere ar putea fi considerate scumpe.

În general, valoarea mai mare din buget este alocată pentru echiparea clădirii. Au început să apară şi la noi cereri pentru clădiri foarte eficiente din punct de vedere energetic, clădiri inteligente; componenta verde începe să aibă un cuvânt de spus din ce în ce mai puternic, motiv pentru care cresc costurile de proiectare şi de execuţie, dar eficienta clădirilor este mai bună, au costuri de întreţinere şi mentenanţă mai mult decât suportabile şi costuri mici cu consumurile de utilităţi.

Calitatea poate să însemne şi simplitate

Un proiect de calitate nu trebuie să fie complicat în mod inutil. Cel mai complicat lucru este să faci un lucru simplu, fiindcă acesta este epurat de tot bagajul de componente inutile şi asta înseamnă o judicioasă şi eficientă cheltuire a banilor.

Pe de altă parte, linia curata şi simplă a proiectelor reprezintă şi o solicitare profesională. “Noi încercăm să obţinem un maxim de efect cu un minim de efort. Şi pentru chestia asta, minimalismul care e atât de prezent în societatea de astăzi, pare să fie un răspuns. Minimalismul este dincolo de o dimensiune a esteticii arhitecturii, este mai degrabă o definiţie care se referă exact la a scoate din compoziţie toate elementele nenecesare, parazitare şi a genera elemente multifuncţionale, care pot să preia mai multe roluri într-o estetică arhitecturală”, îşi explică filosofia de lucru arhitectul Bogdan Babici.

****

Cel mai mare proiect la care lucrează în prezent echipa Tecon se referă la realizarea unui ansamblu cu funcţiuni mixte în Bucureşti, care va îngloba şi edificii de patrimoniu.

 “Încercăm să aducem la viaţă anumite clădiri industriale, să le refuncţionalizăm şi să le reintroducem în circuitul civil, făcând o negociere între interesul unor investitori privaţi şi interesul unor autorităţi publice care încearcă să conserve nişte clădiri de patrimoniu. Suntem în stadiul de proiectare, probabil că implementarea, construcţia efectivă, va avea loc în 2018”, precizează arhitectul Bogdan Babici.

Ansamblul va fi edificat pe terenul fostei fabrici de bere Griviţa, din zona Orhideea. Noua investiţie va îngloba trei clădiri de patrimoniu, care vor fi restaurate. Proiectul va fi realizat pentru dezvoltatorul lituanian Hanner.

Ansamblul multifuncţional va dispune de o suprafaţă construită supraterană de circa 50.000 de metri pătraţi. În jur de 50% din suprafaţă va fi rezervată componentei rezidenţiale, 25-30% componentei de spaţii de birouri, iar restul va fi ocupat de spaţii de retail.

Un alt proiect de anvergură al echipei Tecon vizează proiectarea unui alt ansamblu multifuncţional, cu o componentă rezidenţială dominantă pe Bd. Theodor Pallady nr. 287. Documentaţia este în curs de aprobare la nivelul Primăriei Capitalei.

În paralel, Tecon lucrează la o serie de studii de fezabilitate pentru diverşi beneficiari care deţin active imobiliare valoroase, pentru a găsi formula în care acestea pot fi redate publicului.

Totodată, echipa Tecon elaborează studii asupra modului în care pot fi dezvoltate actualele infrastructuri de învăţământ din mediul urban şi cum pot fi ele completate pentru a răspunde noilor cerinţe.

2017 este un an promiţător pentru Tecon, cu condiţia să fie depăşite blocajele din procedurile de autorizare. “Anul a început foarte bine, identificăm o intensificare a interesului pentru proiectare. Beneficiarii încearcă să dezvolte investiţii pe toate domeniile: rezidenţial, industrial etc. În continuare, principala opoziţie este dată de domeniul autorizării şi avizării clădirilor. Este cea mai dificilă etapă de parcurs şi care, din păcate, generează o mare impredictibilitate în domeniul nostru. Nu mai putem angaja termene, nu mai putem angaja contractual nimic, fiindcă nimic nu este predictibil, nu este transparent”, afirmă arhitectul Bogdan Babici.