Pentru orice dezvoltator imobiliar de clădiri cu destinaţie comercială, situaţia ideală este cea în care închirierea clădirii se finalizează mult înainte ca procesul verbal care atestă terminarea lucrărilor de construire să fi fost semnat de comisia de recepţie. Într-o atare situaţie, în mod frecvent lucrările chiriaşilor sunt autorizate (într-o formă sau alta, în funcţie de amploarea şi caracteristicile lor) ca parte din lucrările clădirii.
Pentru orice dezvoltator imobiliar de clădiri cu destinaţie comercială, situaţia ideală este cea în care închirierea clădirii se finalizează mult înainte ca procesul verbal care atestă terminarea lucrărilor de construire să fi fost semnat de comisia de recepţie. Într-o atare situaţie, în mod frecvent lucrările chiriaşilor sunt autorizate (într-o formă sau alta, în funcţie de amploarea şi caracteristicile lor) ca parte din lucrările clădirii.
Atunci când situaţia în practică este diferită de cea ideală, clădirea este finalizată înainte de a fi închiriată în totalitate. Spaţiile interioare, destinate folosinţei chiriaşilor, rămân necompartimentate, cu excepţia partiţiilor necesare respectării normelor privind rezistenţa la foc (aşa-numitul „open space”) şi la un stadiu intermediar de finisare. În acest din urmă caz, lucrările de amenajare ale chiriaşilor (sau măcar ale unora dintre ei) se vor desfăşura după recepţia clădirii.
De cele mai multe ori, lucrările chiriaşilor au în vedere doar compartimentarea interioară a spaţiului şi nu afectează structura de rezistenţă sau faţada clădirii. Ele sunt destinate utilizării de către respectivul chiriaş pe durata contractului de închiriere, de multe ori modul în care spaţiul este amenajat fiind (prin materialele, texturile sau culorile folosite) o parte din „brand”-ul respectivei firme.
Fiind atât de specifice unui anumit chiriaş, lucrările de amenajare nu ajung să fie încorporate definitiv în clădire. Şi atunci, lucrările de amenajare care implică numai compartimentarea interioară a spaţiului necesită obţinerea unei autorizaţii de construire înainte de a fi executate? Prevederile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii („Legea nr. 50/1991”) lasă loc de interpretări atunci când lucrările au ca scop numai realizarea de partiţii ale spaţiilor şi nu există alte motive care ar impune obţinerea unei autorizaţii de construire (de exemplu, clădirea să fie situată într-o zonă de protecţie a unui monument istoric sau lucrările avute în vedere să modifice elemente din faţada sau instalaţiile clădirii).
Desigur că regula generală impune obţinerea unei autorizaţii pentru executarea oricăror lucrări de construcţii. Mai mult decât atât, Legea nr. 50/1991 prevede obligativitatea obţinerii unei autorizaţii şi pentru lucrările de „modificare” a construcţiilor. În definirea lucrărilor de modificare, Legea include lucrările de modificare nestructurală, din care fac parte, în principal, lucrările de amenajări interioare şi recompartimentări uşoare, care nu afectează în mod semnificativ structura de rezistenţă a construcţiei.
În acelaşi timp, Legea stabileşte expres că executarea lucrărilor de modificare necesită obţinerea unei autorizaţii de construire,”cu excepţia lucrărilor de compartimentare provizorii, nestructurale” (pentru care este însă necesar avizul proiectantului clădirii). Cu toate acestea, pentru această excepţie, Legea nu indică criteriile specifice după care o compartimentare ar putea fi catalogată drept „provizorie”.
Prin definiţie, contractele de locaţiune au o durată finită, Codul civil stabilind o limită (generoasă) la 49 de ani. În practică, însă, contractele de locaţiune încheiate în scopuri comerciale au durate mult mai scurte – de unul, trei, cinci, şapte, mai rar 10 şi foarte rar 15 sau 20 de ani.
Lucrările de compartimentare destinate unui chiriaş (indiferent că sunt executate în fapt de respectivul chiriaş sau de către proprietar, pentru chiriaş) se vor dovedi rareori potrivite nevoilor chiriaşului subsecvent. Ceea ce face ca durata de viaţă a lucrărilor de compartimentare dintr-un spaţiu închiriat să fie cel mult egală cu durata de viaţă a contractului de închiriere. Din această perspectivă, orice lucrare de amenajare interioară (atât timp cât nu afectează structura de rezistenţă a clădirii) ar putea fi considerată provizorie.
Care este, însă, durata de viaţă după care lucrările de compartimentare încetează să mai fie provizorii? Dacă răspunsul pare unul simplu pentru un contract de închiriere cu durata de un an şi la fel de simplu pentru un contract cu durata de 20 de ani, variantele intermediare (mult mai frecvente) pun însă mai multe probleme.
Situaţia se complică atunci când (din ce în ce mai des în zilele noastre) chiriaşii aleg partiţii uşor demontabile, ce pot fi instalate cu succes (în integralitatea lor sau măcar în parte) şi în termen scurt în orice alt spaţiu în care chiriaşul îşi va desfăşura activitatea în viitor. Într-o atare situaţie, s-ar putea argumenta cu atât mai convingător că respectivele lucrări de compartimentare sunt provizorii.
Până la tranşarea pe cale legislativă sau judiciară, soluţia pentru această dilemă va fi una care va fi identificată de la caz la caz, în funcţie de natura lucrărilor executate şi, adeseori, de practica autorităţii care ar fi competentă să emită o autorizaţie de construire.
În orice caz, dacă opinia autorităţii este în sensul în care nu este necesară emiterea unei autorizaţii de construire, o abordare prudentă cere obţinerea unui punct de vedere scris. Chiar dacă o instanţă sesizată ulterior poate interpreta dispoziţiile legale de o manieră diferită, răspunsul autorităţii rămâne util pentru a dovedi buna credinţă a dezvoltatorului imobiliar. n