Este de aşteptat ca trendul pozitiv inregistrat de piata imobiliara in prima parte a anului să se continue şi în cea de-a doua şi în viitorul apropiat, estimeaza analistii de la compania Darian DRS. Ei spun ca vom asista până la finalul anului în curs şi la începutul anului 2016 la finalizarea unor proiecte începute în această perioadă, dar şi la demararea altor proiecte de anvergură, atât la nivelul Capitalei, cât şi în restul ţării.
Piaţa imobiliară românească din prima jumătate a anului 2015 se află pe o trend ascendent pe toate sectoarele imobiliare. Cel mai bun semnal al revenirii pieţei imobiliare este dat de interesul manifestat atât de investitori noi pe piaţa din România, dar şi de revenirea celor care aveau proiecte la noi în ţară şi care în ultima perioadă au „hibernat”. “Ne aşteptăm în perioada următoare la o creştere a stocului de proprietăţi pe toate sectoarele pieţei imobiliare”, estimeaza analistii de la compania Darian DRS .
PIAŢA SPAŢIILOR DE BIROURI
Oferta de spaţii de birouri din București se menţine constantă la aproximativ 2,4 milioane de metri pătrați. În S1 2015 nu s-a livrat nicio clădire de birouri, fiind în construcţie aceleaşi imobile ca şi semestrul trecut. Comparativ cu 2015, anul anterior (2014) a înregistrat livrări de aproximativ 51.000 mp în primul semestru şi aproape 70.000 mp în cel de-al doilea semestru.
În acest semestru are loc însă închiderea tranzacţiei dintre fondul de investiții Globalworth, controlat de omul de afaceri grec Ioannis Papalekas, şi grupul italian Nusco. Tranzacţia implică vânzarea cladirii de birouri Nusco Tower, din zonă Floreasca, şi a unui teren de 2.400 mp în apropiere pentru suma de 46 de milioane euro. O alta tranzacţie este preluarea parcului industrial Mercury Logistic Park de către fondul de investiții ceh CTP pentru 10 milioane euro. Parcul logistic este format din trei clădiri cu o suprafaţă de aproape 35.000 mp dezvoltate pe un teren de 11.5 hectare de la kilometrul 23 al autostrăzii Bucureşti-Ploieşti.
Procesul de relocare a companiilor din centrul de afaceri consacrat (zona Piața Victoriei-Piața Aviatorilor) către spații noi de birouri din culoarul Barbu Văcărescu-Calea Floreasca se continuă datorită unor costuri mai mici, coroborate cu disponibilitatea unor spații mari de închiriat, necesare consolidării activității, precum și existența stației de metrou Aurel Vlaicu care deservește zona. O altă zonă în dezvoltare pe segmentul birourilor este Politehnica, prin livrarea cladirilor Afi Park 2 şi 3, şi construirea urmatoarelor două imobile Afi Park 3 şi 4 (acestea sunt încă în construcţie); zona Politehnica este sprijinită de existența mijloacelor publice de transport (staţia de metrou cu acelaşi nume, precum şi numeroaselor linii de autobuz şi troleibuz), a mall-ului Afi Palace și a campusului universitar Regie -Leu de unde companiile pot recruta forță de muncă tânară și calificată.
În afara Capitalei, cea mai mare piaţă de birouri este cea din Cluj Napoca cu aproximativ 190.000 mp, urmată de Iaşi cu 125.000 mp, Timişoara cu aproximativ 100.000 mp şi Braşov cu 80.000 mp, aceste patru oraşe cumulând sub un sfert din „stocul” din Capitala.
În Capitală se estimează că vor fi livraţi în acest an aproximativ 80.000 mp, dar, împreună cu cele care se vor finaliza în 2016, vor fi aproximativ 300.000 mp, din care trei sferturi vor fi livrate în zona de nord a Capitalei şi în zona Pipera.
Stocul total al spaţiilor care urmează să fie livrate anul acesta în afara Capitalei este de aproximativ 100.000 mp, majoritatea acestor spaţii regăsindu–se în principalele patru oraşe de provincie (Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi Braşov). Celelalte orașe de provincie au un stoc relativ mic de spații moderne de birouri, cu un număr limitat de spații de clasa A.
Cererea de birouri din principalele oraşe de provincie a cunoscut o creştere semnificativă în decursul anului trecut şi jumătatea anului în curs, principalele sectoare unde s-a manifestat această cerere fiind IT&C, urmate de sectorul manufacturier şi industrial.
Chirii
La nivel național, chiria spațiilor de birouri clasa A a scăzut ușor în ultimele șase luni (0.5%) fiind depășită de cea aferentă spațiilor de clasa B, care au înregistrat o scădere de 0,8%. Aceste scăderi sunt nesemnificative pentru evoluţia pieţei în ansamblu, iar tendinţa reală a pieței este de stabilizare.
În București, nivelul chiriei a rămas constant, trendul din ultimele două semestre dând semne că aceasta se apropie de stabilizare. În tabelul următor este prezentată evoluţia chiriilor la nivel naţional, la nivelul polilor de dezvoltare, al oraşelor mici (populaţie sub 125.000 locuitori), precum şi la nivelul Capitalei:
Nivelul chiriilor pentru spaţiile de clasa A se încadrează în intervalul 15.5-18.5 euro/mp/lună în Capitală, 12-13 euro/mp/lună în Cluj Napoca, între 12-14 euro/mp/lună în Timişoara, iar în Braşov chiriile sunt cuprinse între 11-13 euro/mp/lună.
Randamentul aşteptat în București a înregistrat o contracţie de aproximativ 50 de puncte procentuale comparativ cu semestrul anterior, fiind cuprins între 7,75-8,75% pentru clasa A, respectiv 8,75-9,75% pentru clasa B.
Gradul de neocupare
Gradul de neocupare în Capitală se situează la nivelul de aproximativ 15% pentru birourile de clasa A şi respectiv 16% pentru cele de clasă B.
La nivel naţional gradul de neocupare se situează la aproximativ 13% pentru spaţii de birouri de Clasa A, mai mare fiind pentru birourile de clasa B (aproximativ 16%).
Prognoze
“Ne aşteptăm la o stabilizare a pieţei spaţiilor de birouri, cu menţinerea nivelului chiriilor pe termen mediu, în condiţiile actuale. Deşi cererea de birouri de clasa A va înregistra o creştere semnificativă în perioada următoare, gradul de neocupare se va menţine constant ca urmare a numărului relativ mare de spaţii de birouri care urmează a fi livrate în perioada următoare”, afirma analistii de la Darian DRS.
PIATA SPATIILOR REZIDENTIALE
Piaţa spaţiilor comerciale din prima jumătate a anului a rămas oarecum „îngheţată”, se arata in raportul companiei Darian DRS. Analistii spun ca cererea de spaţii comerciale vine din partea aceloraşi jucători care au activat pe această piaţa şi în anii anteriori, fiind vorba cu precădere despre operatorii food and beverage şi ancorele internaţionale cu planuri de extindere la nivel naţional. Având în vedere că, în România, o mare parte a veniturilor populaţiei sunt orientate către produsele alimentare şi de larg consum, există încă o competiţie mare pentru extindere în rândul comercianţilor din industria alimentară. În marile orașe miza este la nivelul hyper- şi supermarket-urilor, iar în orașele mai mici, cu putere de cumpărare redusă, este la nivelul magazinelor de proximitate.
La nivel național, stocul de spații comerciale moderne este estimat la aproximativ 1,7 milioane mp, dintre care aproximativ 950.000 mp se află în Capitală. În ceea ce priveşte Bucureştiul, prima parte a acestui an a fost marcată de inaugurarea celui mai nou mall-Mega Mall în zona Pantelimon, cu o suprafaţă închiriabilă de 72.000 mp, desfăşuraţi pe patru niveluri, fiind, din punctul de vedere al suprafeţei închiriabile, al patrulea mall ca mărime din Bucureşti. De asemenea, în această perioadă a fost finalizată şi prima parte a proiectului Pipera Plaza, în suprafaţă de aproximativ 7.500 mp.
ParkLake şi Veranda sunt două proiecte comerciale care se află în diferite stadii de dezvoltare, urmând a se livra în perioada 2015-2016. Ele vor aduce pe piață 95.000 mp de spații comerciale moderne în sectoarele 2 și 3 ale Capitalei
Chirii
Chiriile spaţiilor comerciale s-au menţinut constante în Capitală, dar au cunoscut o uşoară scădere în marile orașe din provincie.
În București, spațiile comerciale situate pe arterele principale se închiriază cu 35-45 euro/mp/lună, fără TVA, respectiv cu 18-23 euro/mp/lună, fără TVA, pe artere comerciale secundare
Yield
Yield-ul se încadrează în intervalul 8-9% pentru spaţiile comerciale aflate pe arterele comerciale principale din Capitală şi între 8.25-11.25% în restul țării.
Rata de neocupare
Rata de neocupare la nivel naţional este de aproximativ 13% pentru spațiile aflate pe arterele comerciale principale și de aproximativ 16% pentru cele aflate pe arterele comerciale secundare.
Vă prezentăm mai jos ratele de neocupare pentru București și cele 40 de reședințe de judeţ, aferente arterelor comerciale principale și secundare.
Pentru zona de sud a țării, rata de neocupare este de aproximativ 14%, atât pentru arterele comerciale principale și cât şi pentru cele secundare.
Pentru zona de est a țării, spațiile situate pe arterele comerciale pricipale sunt ocupate în proporție de 84%, mai scăzute fiind pe arterele secundare unde gradul de ocupare este de aproximativ 82%.
În regiunea centrală şi de vest a României, rata de neocupare este de aproximativ 16%, atât pentru arterele comerciale principale și cât şi pentru cele secundare.
PIAŢA SPAŢIILOR INDUSTRIALE
La începutul anului, stocul modern de spaţii industriale la nivel naţional era de aproximativ 1,8 milioane de mp, jumătate dintre aceştia fiind în zona București-Ilfov; după Capitală, cele mai importante centre logistice se concentrează în marile oraşe din centrul și vestul țării: Cluj, Ploieşti, Arad, Iași, Timişoara şi Brașov.
Pentru întreg anul 2015 livrările de spaţii industriale moderne nu vor depăşi 200.000 mp, cele mai importante fiind cele din Timişoara (aproximativ 82.000 mp), Bucureşti (aproximativ 80.000 mp) şi Ploieşti (aproximativ 20.000 mp). Aşadar, la finalul anului 2015 estimăm că stocul naţional de spaţii industriale moderne va depăşi uşor volumul de două milioane de mp.
Capitala este orașul cu cele mai multe investiții în sectorul industrial, ocupând 35-40% din cota de piață, la nivel tranzacțional.
Poziționarea strategică a României în proximitatea coridoarelor pan-europene şi existența unei forțe de muncă ieftină și calificată au determinat dezvoltarea activității de producție, în special în zona de vest a țării.
Chirii
În Bucureşti, unde oferta spaţiilor industriale este cu mult mai mare faţă de restul ţării, dar şi cererea de astfel de spaţii este pe măsură, chiriile se menţin la un nivel relativ constant. În restul oraşelor spațiile industriale au cunoscut o ușoară depreciere a chiriilor.
La nivel național, scăderea medie a fost de aproximativ 1% față de semestrul anterior.
În București, spațiile industriale noi pot fi închiriate la 2,75-4,25 euro/lună, fără TVA, în funcție de suprafață.
Yield
Randamentele medii pe segmentul spațiilor industriale sunt cuprinse între 9,25-10,25% pentru București și 9-12% pentru restul țării.
Rata de neocupare
Rata medie de neocupare a spaţiilor industriale la nivel naţional este cuprinsă între 17 şi 25% în funcţie de mărimea spaţiului industrial şi locaţie.