Pe lângă proiectare şi construcţie, există şi costurile de exploatare

arh. Florin Nicolae Enache

Arhitectul i-ar fi cu siguranţă de mare folos beneficiarului ca partener profesional până la finalizarea lucrărilor, dacă ar face mai mult decât Documentaţia Tehnică pentru Autorizarea de Construire (DTAC).

De regulă, arhitectul este angajat de beneficiar să elaboreze documentaţia DTAC, ce include proiectele de arhitectură, de structură şi instalaţii. Aceste proiecte cerute pentru eliberarea autorizaţiei de construire sunt, de fapt, nişte extrase din proiectul tehnic. Proiectele DTAC nu vor asigura niciodată documentaţia pentru construire. Ele sunt doar documentaţii minimale obligatorii pentru relaţia cu autorităţile.

Proiectarea la faza DTAC înseamnă, de fapt, numai 10 – 15% din munca pe care trebuie să o facă un arhitect.

Mai departe, în afara acestor cerinţe uzuale, arhitecţii trebuie să facă Documentaţia tehnică (DTH)  – care include toate proiectele la nivel mult mai amănunţit, precum şi Detaliile de Execuţie (DDE). Abia aceste date oferă constructorului documentaţia completă pentru realizarea proiectului, un fel de „business plan” pentru construcţia imobilului. Altfel, în lipsa DTH şi DDE, constructorul trebuie să improvizeze sau să completeze după propria inspiraţie detaliile care lipsesc.

O altă etapă firească o reprezintă proiectul As-Built, care se realizează pe parcursul executării construcţiei şi actualizează post-construire documentaţia tehnică în conformitate cu realitatea de pe şantier. Aceasta pentru că pe întreaga derulare a procesului de executare a lucrărilor intervin modificări fireşti ale conceptului iniţial – dorinţe suplimentare ale beneficiarului, situaţii neprevăzute, detalii lipsă din proiectul iniţial, greşeli.

O documentaţie importantă în procesul de ridicarea a unei construcţii şi care ar trebuie să fie realizată de arhitect este  proiectul de exploatare a clădirii. Acesta trebuie să includă informaţiile necesare beneficiarului ca să îşi planifice cheltuielile viitoare cu întreţinerea clădirii. De exemplu, în funcţie de calitatea materialului şi a punerii lui în operă când ar trebui înlocuit parchetul, sau uşa de la intrare, sau schimbate instalaţiile, ori refăcute zugrăvelile.

„Preţul cel mai mic” – un criteriu periculos după care se face achiziţia – ar fi evitat de beneficiari dacă specialiştii le-ar furniza de fiecare dată scenariul de exploatare şi costurile de utilizare. Proiectele de exploatare a clădirilor ar contribui cu siguranţă la creşterea calităţii şi eficienţei construcţiilor.

Dacă am adăuga 40% peste „aparent- preţul cel mai mic” pentru realizarea unei construcţii vom obţine o economie de 80% la costurile de exploatare. Ar fi un foarte bun argument la negocieri „preţul cel mai mic, în exploatare” !

Din nefericire, exploatarea unei construcţii implică un număr atât de mare de factori, încât uneori este descurajant să îi iei în calcul, mai ales în cazul unei case.

Beneficiarul nici nu ştie, de regulă, ce poate face arhitectul în plus faţă de obligaţiile legale. De aceea îi va fi greu să înţeleagă de ce o plată de 6.000 de euro pentru un arhitect care să supervizeze întregul proiect este mult mai avantajoasă decât un cost al proiectării de 800 -1.000 euro (pentru o casă pe pământ de 120 mp, de exemplu – disponibilă rapid pe internet).

Numărul arhitecţilor ar fi insuficient, dacă ei ar şi monitoriza realizarea proiectelor lor până la faza de recepţie. Abia atunci ar avea ocazia să îşi manifeste misiunea în toată complexitatea ei şi ar fi plătiţi şi foarte bine.

Costuri de exploatare care trebuie luate în calcul de beneficiari

O serie de costuri care apar în perioada de exploatare a clădirii sunt generate de economiile făcute iniţial când anumite lucrări au fost executate cu materiale şi manoperă ieftine.

De exemplu, o mansardă construită în anii 1995 – 2010 este termoizolată cel mai frecvent prin aplicarea în grosimea acoperişului a unui strat de 10 cm de vată minerală de sticlă (cu sau fără aluminiu sau alt strat barieră de vapori), iar interiorul se definea cu un strat de gips-carton.

Din experienţa proprie beneficiarii învaţă că recomandările de “minim” ar trebui aplicate la “cel puţin dublu”. Adică, izolaţia ar trebui să fie într-un strat de 20 cm şi două straturi de gips-carton (este esenţial ca acest strat să confere şi o minimă inerţie termică).

Realitatea este, însă, că beneficiarul a plătit iniţial numai pe jumătate, dar apoi în mansardă vara este cald şi iarna este frig, apar infiltraţii de la condens necontrolat, trebuie făcute reparaţii. Şi mai ales, dacă nu creşte calitatea lucrărilor, aceste reparaţii vor fi necesare de mai multe ori.

Beneficiarul trebuie să fie informat de către arhitect care sunt  costurile ce pot apărea în cazul unui anumit tip de hidroizolaţie a subsolului, de exemplu. Soluţiile de hidroizolare sunt mai scumpe, mai ieftine, cu garanţii, fără garanţii.  Dacă beneficiarul optează pentru una dintre ele trebuie să ia în calcul ce presupune aceasta ulterior, pe durata de viaţă a clădirii.

În cazul piscinelor se fac probe de etanşeitate, dar în cazul caselor, nu.

Un alt cost care apare pe perioada exploatării, în cazul construcţiilor industriale sau al birourilor, şi care ar trebui făcut cunoscut beneficiarului este cel presupus, de exemplu, de protecţia la foc cu vopsea termospumantă a unei structuri metalice aparente.

Beneficiarii trebuie să ia în calcul că această vopsea, conform specificaţiilor producătorilor, ar trebui reaplicată la 10 ani. Există situaţii în care, din cauza utilizării improprii a spaţiului, vopseaua şi-a pierdut în 6 ani calităţile de reacţie la foc. Fără această revopsire, în caz de incediu se poate pierde asigurarea.

Revopsirea implică nu numai cheltuiala cu vopseaua propriu zisă, dar înseamnă şi costuri cu curăţirea structurii sau oprirea/încetinirea activităţii în spaţiile respective.

În situaţia aplicării unor astfel de protecţii beneficiarul trebuie să fie informat foarte clar care sunt obligaţiile lui pe parcursul duratei de viaţă a clădirii şi ce costuri presupune îndeplinirea acestora.

A pune în operă lucrări de construcţii –
o aventură

Calitatea slabă a lucrărilor de construcţie este cauzată şi de lipsa de calificare. Forţa de muncă este slab pregătită, prost plătită şi iresponsabilă. Ca urmare, punerea în operă este defectuoasă.

Atât de gravă este situaţia încât agenţii imobiliari se confruntă tot mai des cu cereri de genul „caut apartament construit între 1977 şi 1989”.

Ce era diferit atunci faţă de vremurile de acum ? Frica indusă de cutremurul din 1977 a schimbat normativele şi controlul profesional care impunea rigoare atât în proiectare, cât şi în execuţie. Nimeni nu îşi lua salariul dacă arhitectul nu semna la sfârşitul lunii situaţiile de lucrări.

Beneficiarul trebuie să gândească pe termen lung şi să înţeleagă complexitatea procesului de construire, dar şi tot ce urmează pe parcursul utilizării construcţiei.

Un arhitect plătit cu 6000 de euro (care să fie reprezentantul profesional al beneficiarului pe toată durata şantierului) în loc de 500 de euro (să rezolve numai DTAC), poate aduce economii beneficiarului de 20-30.000 de euro la o investiţie de circa 100.000 de euro. Aceşti bani sunt cel mai frecvent pierduţi puţin câte puţin, în sume mici, punctual, la achiziţii de diverse materiale, greşeli care trebuie remediate, etc. Toate astea pentru că beneficiarul nu are pregătirea necesară să înţeleagă lucrurile în ansamblu.

Vânzătorii de  materiale şi servicii sunt preocupaţi de profiturile lor, nu de câştigul clienţilor. În plus, de cele mai multe ori primeşti ceea ce ceri şi puţini vânzători pot să dea o soluţie corectă fără să ştie proiectul în ansamblu, oricât de bine intenţionaţi ar fi.

Casa presupune atât costuri de proiectare şi construcţie, cât şi costuri de exploatare. Profesioniştii pot da sfaturi avizate în privinţa achiziţiei de produse şi servicii analizând atât costurile de cumpărare, cât şi pe cele ulterioare pe parcursul existenţei casei.

Notorietatea unui produs nu înseamnă că este de calitate, ci doar că multă lume a auzit de el. Profesioniştii îţi pot spune dacă merită sau nu să dai banii pe el.

Un termosistem, un şemineu, o uşă – sunt detalii în procesul de construcţie. Însă, profesionişii pot face calcule de eficienţă care să arate cât costă în realitate produsul respectiv ţinând cont şi de costurile lui de exploatare.

Descarca articolul