[ click aici pentru a descărca documentul ]
O noua generatie de dezvoltatori rezidentiali isi face simtita prezenta pe piata romaneasca. Acestia incearca sa ocupe un segment de piata ramas liber dupa ce multi dintre investitorii straini, confruntati cu noile realitati si cu marje de profit diminuate de criza, au renuntat la proiectele din Romania. Desigur cu cateva exceptii notabile.
In mare parte autohtoni, dezvoltatorii actuali si-au ajustat produsele si au reusit chiar sa prospere, propulsati atat de programul guvernamental Prima Casa, cat si de scaderea preturilor de achizitie prin negocieri cu furnizorii de materiale de constructii si forta de munca.
Dupa reducerea continua a numarului de autorizatii pentru construirea de locuinte incepand cu 2008, anul trecut este primul in care se inregistreaza o stagnare per ansamblu a acestui indicator si chiar cresterea cu 5% a autorizatiilor pentru locuinte in mediul urban.
Avand in vedere acest lucru putem estima, chiar si statistic, ca in 2014 vor fi construite mai multe locuinte decat in anul precedent.
Estimarea noastra este bazata si pe intentiile declarate de dezvoltatorii rezidentiali care, pentru prima data, dupa criza au curajul sa lanseze proiecte pentru constructia a mii de locuinte. Este adevarat ca toate aceste proiecte urmeaza sa fie realizate in etape, pentru diminuarea riscurilor legate de evolutiile pietei.
Un numar de 17 dezvoltatori rezidential activi in zona Bucurestiului si in marile orase ale tarii (Bacau, Brasov, Constanta, Iasi, Sibiu, Timisoara), au fost intervievati de catre reporterii Arena Constructiilor in luna martie. Acestia au in curs de executie sau in planurile de dezvoltare pe termen scurt si mediu, cumulat peste 17.000 de apartamente si locuinte individuale.
Declaratiile lor nu pot fi decat imbucuratoare pentru un sector imobiliar care a primit destul de putina atentie in ultimii ani atat din partea mass media, cat si din partea autoritatilor, exceptand initiativa Prima Casa.
De altfel, programul guvernamental a reprezentat un „colac de salvare” pentru multi dezvoltatori, care au diminuat preturile locuintelor oferite, astfel incat sa se incadreze in plafonul maxim al programului.
Pe de alta parte, dependenta pronuntata fata de programul Prima Casa le da multe „frisoane” dezvoltatorilor de fiecare data cand aud zvonuri cum ca fondurile programului au fost epuizate sau ca acesta nu ar mai continua in anul urmator.
Intr-adevar, inchiderea programului ar genera un soc major atat pentru dezvoltatori, cat si pentru producatorii de materiale, constructori, furnizori de servicii si, nu in ultimul rand, pentru majoritatea cumparatorilor, care s-ar regasi in imposibilitatea de a-si mai achizitiona o locuinta. Aspectul este cu atat mai grav in contextul in care in tara noastra se resimte lipsa de locuinte. Potrivit Eurostat, cele mai aglomerate locuinte din Uniunea Europeana sunt in Romania: peste jumatate din populatie (54,2%) traieste supra-aglomerat, fata de media de 16,9% la nivelul UE-27.
In plus, marile ansambluri de locuinte colective, construite masiv in perioada socialista, nu vor putea asigura la infinit locatarilor lor un acoperis deasupra capului. Si asta cu atat mai mult cu cat Romania este o tara cu risc seismic pronuntat, iar nivelul lor de uzura se accentueaza. Este evident ca vor fi necesare investitii din ce in ce mai mari (de la schimbarea instalatiilor pana la anveloparea termica) numai pentru a le face locuibile.
Avand in vedere ca preturile terenurilor construibile din marile orase sunt in continuare ridicate, dupa cum apreciaza majoritatea dezvoltatorilor, noile ansambluri rezidentiale sunt ridicate la marginea oraselor, iar in cazul Bucurestiului , in zona de contact cu localitatile limitrofe precum Popesti-Leordeni, Bragadiru, Chiajna, Stefanestii de Jos. Aceste localitati au cunoscut implicit o crestere exploziva a populatiei in ultimul deceniu, sfidand declinul demografic inregistrat la nivel national. Mai mult decat atat, unele dintre ansamblurile rezidentiale noi au devenit ele in sine adevarate orase, cu mii de locuitori, cu facilitati pentru petrecerea timpului liber, parcuri, statii de autobuz dedicate etc.
Daca in anii precedenti, zonele de sud si de vest ale Bucurestiului au atras cele mai multe investitii pe segmentul rezidential, anul acesta, unii dintre dezvoltatorii care au crescut de la an la an in aceste zone, au decis sa isi extinda activitatea in partea de nord a orasului, in special in zona Baneasa – Aviatiei. Aici se anunta cateva proiecte rezidentiale interesante, fiecare dintre ele cu mai multe sute de unitati locative. Ramane de vazut cum vor trece de testul vanzarilor, avand in vedere ca ele trebuie sa iasa din tiparul deja consacrat si relativ confortabil al programului guvernamental Prima Casa, intrucat clientela din zona de nord este mai exigenta, iar pretul ridicat al parcelelor impune practic orientarea spre proiecte peste medie.
Acelasi fenoment al migratiei dezvoltatorilor imobiliari poate fi remarcat si in tara, unii antreprenori optand sa isi diversifice portofoliul de proiecte in mai multe orase.
Pe de alta parte, in continuare dezvoltatorii rezidentiali sunt nemultumiti de sprijinul venit din partea statului, care in linii mari se rezuma la programul Prima Casa si mentinerea la 5% a nivelului de TVA pentru locuintele noi tranzactionate sub un anumit prag valoric.
O strategie nationala in privinta constructiei de locuinte pare sa lipseasca cu desavarsire. Si mai grav, in multe cazuri lipseste o strategie locala in privinta dezvoltarii urbane si constructiei de locuinte, lucru evidentiat prin faptul ca, atat investitiile publice locale, cat si cele ale furnizorilor de utilitati, in cele mai multe cazuri, nu tin pasul cu extinderea spatiului construit.
Ne ramane sa speram ca sectorul rezidential isi va continua tendinta de revenire, cu sau fara sprijinul autoritatilor, iar concurenta dintre dezvoltatori va stimula conceperea unor produse imobiliare calitative, mai eficiente, mai sigure si in concordanta cu puterea de cumparare de acum. Fara doar si poate, putin mai multa predictibilitate din partea guvernantilor iar incuraja pe antreprenori sa isi faca treaba mai departe, iar pe tineri sa nu amane intemeierea unei familii din cauza lipsei locuintei.