[ click aici pentru a descărca documentul ]
*Gina Dadu, presedinte Asociatia pentru Locuinte Noi
Asociatia pentru Locuinte Noi lanseaza in dezbatere publica proiectul „Zeci de mii de locuinte noi”. Proiectul are in vedere dezvoltarea constructiilor de locuinte destinate inchirierii catre populatia cu venituri mici si medii, printr-un mecanism economico -financiar cu finantare privata.
Proiectul „Zeci de mii de locuinte noi”, propus de Asociatia pentru Locuinte Noi (ALN), urmareste sa dezvolte un nou segment pe piata constructiilor rezidentiale din Romania prin elaborarea si implementarea unui mecanism economico-financiar prin care sa fie stimulata constructia locuintelor destinate inchirierii, cu fonduri atrase de la investitorii privati institutionali.
In plus fata de rezolvarea problemelor sociale legate de asigurarea locuintelor pentru persoanele cu venituri mici si medii, implementarea acestui proiect genereaza un flux de capitaluri private catre constructia de locuinte, fapt ce contribuie in mod semnificativ la:
-cresterea numarului de angajati in industria constructiilor
– cresterea desfacerii de produse si materiale de constructii si amenajari interioare
– cresterea, in general, a afacerilor legate de sectorul constructiilor.
Vorbim aici de dezvoltarea unui segment de piata ce ofera noi oportunitati firmelor din sectorul constructiilor.
Un avantaj important al locuintelor inchiriate la preturi reduse consta in favorizarea mobilitatii populatiei spre zonele ce ofera locuri de munca.
*Locuinte de lux, locuinte accesibile si locuinte cu chirie mica
Pe piata constructiilor rezidentiale, pe langa dezvoltatorii locuintelor de lux si-au facut simtita prezenta si dezvoltatorii locuintelor la preturi accesibile, limitate de plafonul impus prin programul guvernamental Prima Casa.
Specificul acestor noi dezvoltatori este ca lucreaza cu fonduri proprii, apeland in mica masura sau chiar deloc la imprumuturile bancare. Locuintele realizate de ei sunt oferite numai spre vanzare. Numarul potentialilor beneficiari ai acestor locuinte este limitat la cel al persoanelor care se incadreaza in conditiile necesare pentru a obtine credite garantate prin programul Prima Casa si al celor care isi permit sa achite in numerar. Procentul celor care achizitioneaza locuinte in noile cartiere prin programul Prima Casa variaza intre 70 si 95% din numarul total al cumparatorilor de astfel de locuinte.
In prezent nu exista oferta semnificativa de locuinte noi destinate inchirierii la pret redus catre persoane care nu pot sau nu doresc sa cumpere locuinte.
*Cererea pentru locuinte cu chirie redusa este foarte mare
Primariile marilor orase se confrunta cu cererea in crestere de locuinte sociale destinate persoanelor care nu au venituri sau ale caror venituri nu le permit accesul pe piata libera imobiliara. Nu este vorba numai de cazuri sociale deosebite, ci si de lipsa locuintelor pentru functionari publici, cadre didactice, cadre medicale sau din armata, tineri cu salarii de debutanti, etc.
Toti acestia au nevoie de locuinte si nu si le permit pe cele pe care le ofera in prezent dezvoltatorii privati.
Asta pentru ca, in cea mai mare parte, salariatii din Romania au venituri mici si medii. Mai mult de un sfert din angajatii romani au venituri mai mici decat media la nivel national, Romania fiind depasita in acest clasament numai de Letonia si Lituania, potrivit unui raport al Eurostat.
Numarul foarte mare al cererilor de locuinte inregistrate de autoritatile publice locale atesta o adevarata criza sociala. Ca urmare, multe primarii au inceput sa dezvolte programe de constructie locuinte sociale, dintre care cele mai cunoscute sunt la Constanta si Galati.
In conditiile in care fondurile pe care le pot aloca primariile pentru astfel de programe sunt limitate, locuintele construite sunt insuficiente ca sa acopere cererea si multe dintre ele nici nu indeplinesc cerintele de calitate a locuirii (de exemplu suprafata minima de locuire stimulata in Legea Locuintei).
*Finantarea locuintelor destinate inchirierii la pret redus, prin investitori privati
Cu toate ca exista o mare nevoie de locuinte destinate inchirierii, dezvoltatorii privati nu sunt interesati de un segment de piata care nu le poate asigura profituri suficient de mari.
De asemenea, statul a dovedit ca nu poate sa aloce fondurile necesare.
Prin urmare, este necesar ca investitorii privati institutionali sa fie stimulati prin diverse masuri pentru a finanta acest sector.
Prin investitori privati institutionali ne referim la banci comerciale, banci de locuinte, fonduri de pensii, fonduri de asigurari, societati de investitii financiare, fonduri de investitii cu risc redus, adica institutii ce dispun de importante fonduri banesti cu care ar putea sa finanteze constructia de locuinte daca ar avea siguranta investitiei si un randament bun pe termen lung.
Siguranta investitiei este data de un cadru legislativ care nu se modifica odata cu schimbarea puterii politice, de garantii din partea statului etc. Randamentul bun poate fi asigurat prin facilitatile de care trebuie sa beneficieze constructia de locuinte destinate inchirierii la pret redus – TVA diminuat pentru constructie si pentru achizitia materialelor de constructii folosite, subventii, terenuri si utilitati puse la dispozitie de autoritatile locale, etc.
Statul nu trebuie sa aloce fonduri de la bugetul de stat, ci trebuie sa creeze legislatia prin care sa stimuleze constructia locuintelor destinate inchirierii si sa controleze aplicarea acestei legislatii.
*Mecanism propus
Conceptul propus vizeaza infiintarea de organizatii specializate in constructia de locuinte accesibile (destinate inchirierii), care sa activeze cu minimum de sprijin din partea statului, pe baza unei legislatii stricte. Aceste organizatii, pe care le denumim „Asociatii de Locuinte Accesibile” sunt de drept privat si realizeaza servicii de interes public. Asociatiile de locuinte ar urma sa beneficieze de scutire de impozite si alocare de subventii pentru constructia de locuinte destinate inchirierii, la preturi sub nivelul celor din piata libera. Scopul lor este sa asigure locuinte pentru persoanele cu venituri mici si medii. Aceste asociatii vor fi strict verificate si supravegheate de stat.
Asociatiile de Locuinte Accesibile sunt infiintate cu obiect unic de activitate – constructia si gestionarea locuintelor si a spatiilor comerciale ce deservesc aceste locuinte.
Membrii lor fondatori pot fi mari companii private si de stat, autoritati publice de stat centrale si locale, fundatii, asociatii, sindicate. Toti acestia reprezinta organizatii care cumuleaza cerere de locuinte destinate inchirierii cu pret redus:
a. tineri angajati, angajati temporar sau care trebuie sa se deplaseze in interes de serviciu,
b. functionari publici – politisti, cadre militare, magistrati,
c. medici, profesori, educatori.
d. grupuri socio-profesionale constituite in asociatii, sindicate – arhitecti, actori, artisti plastici.
Cu fondurile atrase, Asociatiile pentru Locuinte Accesibile construiesc locuinte care raspund cererii exprimate de membrii lor fondatori
In baza recunoasterii lor de catre stat, prin inscrierea in Registrul Unic al ALC si, ca urmare, a facilitatilor de care beneficiaza Asociatiile pentru Locuinte Accesibile atrag, direct sau indirect, finantare de la investitorii institutionali.
Pe langa menirea lor de a coordona si supraveghea constructia locuintelor, Asociatiilor pentru Locuinte Accesibile le revin si obligatii privind administrarea si intretinerea imobilelor, incasarea chiriilor si restituirea imprumuturilor.
*Avantajele Asociatiilor pentru Locuinte Accesibile
– beneficiaza de facilitati de la stat (de ex. garantii, subventii, scutiri de taxe si impozite, reduceri de TVA, etc)
-au asigurati beneficiarii pentru locuinte (imobilele sunt construite numai in baza cererii formulate de membrii fondatori ai ALC. Acestia asigura chiriasii, in caz contrar trebuind sa ramburseze din fonduri proprii imprumuturile contractate de ALC pentru constructia locuintelor)
*Restrictiile Asociatiilor pentru Locuinte Accesibile
– au obiect unic de activitate (dezvoltarea de locuinte destinate inchirierii, intretinerea si administrarea lor)
– sunt organizatii non profit sau cu profit limitat
– sunt obligate sa inchirieze locuintele numai catre anumite categorii de persoane si in anumite conditii stabilite prin lege
– pot vinde locuintele numai in anumite conditii stabilite de lege, pentru a evita speculatiile imobiliare
-activitatea lor se deruleaza conform standardelor comune tuturor ALC, aprobate si controlate de organele de stat specializate (ex. norme de achizitii publice etc),
– sunt auditate de auditori independenti
– veniturile ulterioare restituirii imprumuturilor trebuie reinvestite in noi dezvoltari rezidentiale de acelasi tip si pentru intretinerea cladirilor
*Avantajele partilor implicate
Finantatorii – Investitorii institutionali (banci comerciale, banci de locuinte, fonduri de pensii, fonduri de asigurari, societati de investitii financiare, fonduri de investitii cu risc redus) obtin venituri sigure, cu randament bun, pe termen lung.
Riscul investitiei este minim avand in vedere ca beneficiarii locuintelor sunt identificati, iar membrii fondatori ai Asociatiilor pentru Locuinte Accesibile isi asuma rambursarea imprumutului in cazul in care chiriasii locuintelor nu mai platesc chiria.
Siguranta investitiei este data de cadrul legislativ si garantii de stat. Randamentul acestor investitii pe termen lung este asigurat prin sistemul de facilitati de care beneficiaza Asociatiile de Locuinte Accesibile.
Caracteristicile imprumuturilor acordate catre ALC le permit transformarea in titluri de valori mobiliare (obligatiuni pe termen lung) si tranzactionarea lor pe piata secundara de capital (la bursa de valori)
*Membrii fondatori ai Asociatiilor de locuinte
– Companiile de stat si private isi fidelizeaza angajatii rezolvandu-le problema locuirii prin asigurarea unor locuinte de serviciu, de buna calitate.
-Autoritatile publice centrale si locale (primariile din marile orase, ministerele Sanatatii, Apararii Nationale, Interne, Justitie etc) rezolva „criza locuintelor” raspunzand pozitiv numarului foarte mare de cereri.
-Dupa restituirea imprumuturilor imobilele raman in proprietatea Asociatiei, respectiv a membrilor fondatori.
*In loc de concluzii
Mecanismul prezentat pe scurt in acest articol a fost adaptat dupa practicile existente in tarile europene.
Pentru a parcurge drumul de la idee la implementare este necesara lansarea unei dezbateri publice care sa conduca la elaborarea propunerii legislative, sustinerea si promovarea acesteia in forurile legislative, elaborarea standardelor de lucru comune tuturor Asociatiilor.
Prin urmare, invitam pe toti cei interesati sa ne transmita punctul lor de vedere cu privire la mecanismul prezentat (adresa de email: contact@alnr.ro)
Asociatia pentru Locuinte Noi isi asuma sarcina prelucrarii tuturor opiniilor pe marginea acestui subiect si transmiterii lor catre decidentii politici.
„Legea privind stimularea constructie de locuinte sociale” propusa in anul 2010 de un grup de 83 de senatori si deputati PSD si PC a fost respinsa de Camera Deputatilor, principalul motiv invocat in expunerea Guvernului Boc fiind faptul ca initiatorii nu au precizat sursele de finantare si ca statul nu isi permite sa suplimenteze fondurile alocate constructiilor sociale prin diverse programe.
* Peste un sfert (25,9%) din populatia Romaniei este afectat de lipsa unei locuinte corespunzatoare, potrivit Eurostat – date pentru 2011. Din populatia cu risc de saracie din Romania, mai mult de jumatate (53%) se confrunta cu o lipsa severa de locuinte. Prin comparatie, in Uniunea Europeana 5,5% din populatie era afectata in 2011de lipsa severa de locuinte, iar din populatia cu risc de saracie 13,1%.
In plus, calitatea locuirii este foarte slaba, conform standardelor privind locuirea. De exemplu lipsesc instalatiile sanitare de baza: 39,0% din populatie nu are baie, 36,8% nu are dus, 38,7% nu are wc in interior, potrivit aceleiasi surse.
Totodata, cele mai aglomerate locuinte din Uniunea Europeana sunt in Romania: peste jumatate din populatie (54,2%) traieste supra-aglomerat, fata de media de 16,9% la nivel UE-27, potrivit Eurostat.