Mutarea într-o casă nou-nouţă încă reprezintă pentru mulţi români un vis frumos. Pentru alţii, deja mutaţi în apartamente noi, visul s-a transformat într-un coşmar.
Ansamblurile rezidenţiale apărute ca ciupercile după ploaie, deşi au mai rezolvat din problema deficitului de locuinţe, au adus noilor locatari chiar din primele luni după multvisata mutare probleme cu care nici nu s-au gândit că se vor confrunta.
Internetul este populat de forumuri dedicate ansamblurilor rezidenţiale noi, unde proprietarii îşi spun oful şi îi sfătuiesc pe cei care încă mai visează să se mute într-o casă nouă să verifice şi de trei ori înainte să o cumpere.
Printre cele mai frecvente probleme care apar menţionate sunt infiltraţiile – la subsoluri sau la ultimul etaj – instalaţiile sparte, tencuiala căzută, pereţi interiori din gipscarton, finisaje prost realizate, mucegai, igrasie, hidroizolaţia de o slabă calitate, refularea sistemului de canalizare.
Însă sunt semnalate şi alte probleme mai ales pentru blocurile amplasate la periferia Bucureştiului sau în afara oraşului, în zone unde doar cei cu maşină pot ajunge rapid sau unde racordurile la serviciile de utilităţi nu există încă – haite de câini, şobolani, drumuri neasfaltate, lipsa farmaciilor, magazinelor, şcolilor, băncilor, vecini de o calitate îndoielnică.
Se naşte astfel întrebarea cum şi dacă pot fi evitate astfel de probleme.
Sunt noii proprietari suficient de bine instruiţi ca să verifice singuri calitatea lucrărilor sau au nevoie de părerea unui specialist?
Ce ar trebui să controleze noii locatari ca să se asigure că la prima ploaie nu adună apa cu ligheanul din sufragerie?
Pentru a evita infiltraţiile, calitatea lucrărilor trebuie controlată când construcţia este la roşu
Montarea greşită a tâmplăriei şi glafurilor este una dintre cauzele apariţiei infiltraţiilor, spune arh. Elena Stoian. De asemenea, hidroizolarea de mântuială sau chiar lipsa ei la subsoluri favorizează infiltraţiile. “Se foloseşte acea folie cu bumbi în loc de hidroizolaţie, iar oamenii nu ştiu acest lucru. Terasele nu se hidroizolează corespunzător ! Am avut o mulţime de prieteni care au cumpărat la ultimul etaj şi au avut probleme cu infiltraţiile prin tavan. A fost şi un caz în care dezvoltatorul nu voia să-şi asume să repare hidroizolarea până ce se mutau locatarii în apartament. Ceea ce e destul de grav !”
De asemenea, mai spune doamna Stoian, nu se folosesc detaliile de jur împrejurul ancadramentelor la ferestre. Au fost situaţii în care lăcrimarele au fost puse în partea de sus, ceea ce e o problemă, pentru că în timp apa îşi găseşte loc să intre şi, în loc să se ducă în jos, intră în cladire. Lăcrimarele sunt proeminenţele la cornişa unui acoperiş care împiedică prelingerea pe zidul construcţiei a apei de ploaie. Ele sunt piese de lemn ori de metal fixate în acelaşi scop pe partea exterioară de la cerceveaua uşilor şi a ferestrelor.
Mulţi dintre dezvoltatorii rezidenţiali folosesc produsele cele mai ieftine şi normal că acestea în scurt timp îşi ating limita duratei de viaţă.
Arh. Elena Stoian oferă consultanţă permanent în teren, însă consideră că este greu să-i spui unui nespecialist la ce să se uite atunci când vrea să-şi achiziţioneze un apartament nou: „Un ochi de specialist este destul de important, pentru că este foarte greu să îi explici omului că glaful de tablă nu este întors pe lateral sau că este găurit cu şuruburi şi nu ar trebui, că ar trebui să aibă o prindere invizibilă. Beneficiarii pot cere detalii, însă trebuie să meargă cu ele la un specialist ca să le citească. Sunt aspecte destul de tehnice şi este foarte greu de dat un sfat. E foarte uşor să le vezi tu, ca specialist, pe cele grave. Pe cele ascunse, nici specialistul nu are cum să le vadă.”
Un specialist se poate uita la detalii, cum sunt montate glafurile, cum este protejat soclul – dacă este ridicat cu un material mai rezistent, dacă are o alee de protecţie sau are făcut un drenaj corespunzător cu pietriş pe lângă clădire, dacă la acoperiş este întoarsă hidroizolaţia 20-30 de cm, dacă podul permite să fie şi el hidroizolat până sus. Să vadă dacă sunt făcute bine străpungerile de la pluviale sau ventilaţiile la terasă sau acoperiş.
Însă doamna Stoian recunoaşte că ultimele aspecte menţionate sunt greu de observat chiar şi pentru un specialist, odată terminată lucrarea: „Mi se pare greu să ceri dezvoltatorului poze de pe timpul şantierului, deşi ar trebui. Infiltraţiile la străpungeri nu se rezolvă niciodată cum trebuie şi mă refer la etanşeizare. Toţi constructorii le fac cu spumă peste care pun hidroizolaţia, iar în timp aceasta se mişcă, se crapă şi permite infiltarea apelor pluviale. Un specialist s-ar uita la materiale, cum se realizează prinderile şi dacă se respectă nişte standarde minime care sunt general valabile şi pot fi văzute.”
Cel mai bun moment în care ne putem da seama de calitatea lucrărilor este în stadiile incipiente, iar pentru infiltraţii când construcţia este la roşu.
Calitatea lucrărilor ar trebui garantată printr-o scrisoare de garanţie
Arh. Adrian Cristescu de la West Group Architecture crede că sunt multe probleme care pot să apară în cazul unor clădiri, dar nu este treaba cumpărătorului să înveţe aceste lucruri sau să facă o expertiză pe cont propriu.
„Nu cred că-i foloseşte la nimic. Să facem un scenariu. X vrea să cumpere un apartament, nu se pricepe, dar se adresează unei firme de specialitate care să-i facă un due dilligence, un mic studiu pe soluţiile tehnice aplicate. Dar nici firma nu ştie cum s-a executat lucrarea, pentru că nu are de unde. Chestiunea presupune o investigaţie extrem de aplicată, care pentru un apartament dintr-un ansamblu nu ştiu dacă are sens.”
Adrian Cristescu precizează că, mai degrabă, ar trebui să existe o scrisoare de garanţie între vânzător şi cumpărător: „Din câte ştiu eu, nu se practică deloc. Când vânzătorul vinde, şi-a luat mâinile de pe imobil, nu-l mai interesează, nu se mai ocupă de nimic, ceea ce nu este deloc în regulă. Ca orice bun de folosinţă îndelungată, el ar trebui să aibă o garanţie de câţiva ani. Orice se întâmplă ar trebui remediat pe banii vânzătorului. Dacă la o maşină întrebi ce este în neregulă, la locuinţe, deşi costă mai mult decât maşinile, sistemul acesta nu prea funcţionează. Nici la noi, nici în alte ţări. Însă acolo lumea nu-si permite situaţii de acest gen. În momentul în care cumperi un apartament nou, este garantat.”
Pentru Adrian Cristescu, contractul este cheia. „Dacă toate aceste aspecte s-ar regăsi în contracte în mod explicit l-ar face şi pe dezvoltator mai atent la buget şi mai atent la contractul cu constructorul şi, probabil, că proiectul ar fi verificat cu mai multă atenţie.”
Când ai infiltraţii, trebuie să poţi să tragi pe cineva la răspundere
Arh. Emil Burbea, de la Republic of Architects spune că problema posibilelor infiltraţii nu se poate verifica de către locatar, dacă are o terasă deasupra apartamentului.
„Poate să îl cheme pe constructor să îi repare eventualele infiltraţii, dacă are o terasă deasupra. Dacă nu are o terasă, apar frecvent infiltraţii în jurul ferestrelor, pentru că nu este pusă o folie EPDM, pentru etanşeitate, în partea de jos a geamului unde e glaful, care se prinde în profilul tâmplăriei, fie el de PVC sau aluminiu şi peste care trebuie placat fie cu tablă, fie cu piatră. Foarte mulţi montatori elimină această folie, poziţionează tâmplăria, o rigidizează, pun de jur împrejur spumă poliuretanică, dar nu asigură în partea de jos această etanşeitate şi, prin piatră, mai ales, apa poate să treacă şi după aceea să intre şi în casă, prin colţurile ferestrelor. Acesta e un detaliu care poate fi întrebat direct.”
În general, la ansamblurile rezidenţiale parterurile sunt comerciale, iar problema cu infiltraţiile din subsol poate să nu apară aşa de rapid.
Emil Burbea crede, însă, că dezvoltatorul poate fi verificat prima dată la cartea constructiei şi a doua oara prin asigurarea constructorului.
„Teoretic şi administrativ, în acelaşi timp, există un instrument care se cheamă cartea construcţiei şi care are nişte procese verbale de lucrări ascunse. Tot teoretic şi administrativ, ca şi cumpărător final n-ar trebui să-ţi fie teamă dacă la cartea construcţiei a semnat cineva responsabil, dirigintele de şantier împreună cu constructorul şi, mai mult decât atât, dacă în conformitate cu legislaţia şi uzanţele constructorul asigură niste garanţii. În ceea ce mă priveşte, ca arhitect, dacă ar fi să-mi achiziţionez un apartament într-un imobil n-aş avea cum să verific toate lucrurile astea. Ar trebui să verific la cartea construcţiei şi, da, să am încredere în asigurările care îmi sunt date juridic. Când ai infiltraţii, trebuie să poţi să tragi pe cineva la răspundere, eu de acest lucru m-aş asigura, să văd dacă există cineva care şi-a asumat răspunderea pentru ce a făcut, altfel e imposibil de verificat.”
Ce detalii şi documente pot fi cerute de la dezvoltator?
În primul rând, fotografii – în cazul în care există şi dezvoltatorul vrea să le pună la dispoziţie – sau fişele de la sistemul de sifon pluvial pe care l-au implementat. Se poate vedea imediat dacă are un manşon, dacă a fost aşezat cum trebuie sau dacă a fost pur şi simplu o ţeavă.
De asemenea, se pot cere detaliile de soclu, terasă, care sunt şi obligatorii şi detaliile de execuţie. Acestea din urmă, teoretic, ar trebui să facă parte din cartea construcţiei şi care, mai devreme sau mai târziu, ar trebui să fie accesibilă viitorului proprietar. Teoretic, aceste documente fac parte din actele care se dau asociaţiei de proprietari şi pot fi consultate în cazul în care peste o anumită perioadă de timp are loc un incident. Însă, conform specialiştilor intervievaţi, cartea construcţiei nu se prea face sau se face mai restrâns, deci nu foarte detaliat. n