Achiziţionarea de către dezvoltatorii imobiliari a terenurilor pe care urmează să construiască proiectele dorite reprezintă un pas extrem de important în derularea investiţiei propuse. Aceasta nu numai din punctul de vedere al preţului terenului, care, ulterior, se va regăsi în mod cert în costul per metru pătrat al proiectului, ci şi din punctul de vedere al “calităţii juridice” a acestuia.
În această fază, a achiziţionării terenului ideal pentru proiectul său, dezvoltatorul apelează în mod frecvent la trei profesionişti al căror rol este să îşi asigure clientul că respectivul teren poate fi achiziţionat fără probleme, sau din contră, că acesta nu prezintă garanţii juridice suficiente pentru a face obiectul proiectului imobiliar şi, pe cale de consecinţă, nu va fi achiziţionat. Aceşti trei profesionişti sunt avocatul, notarul şi arhitectul.
În ceea ce priveşte partea juridică, avocaţii şi notarii sunt cheia. Primii întocmesc aşa zisul “due dilligence” în care prezintă dezvoltatorului punctul de vedere cu privire la situaţia juridică a terenului. Notarii închid partea juridică prin reverificarea titlurilor de proprietate, solicitarea de documente suplimentare unde este cazul şi, în final, prin autentificarea contractelor de vânzare, purtând responsabilitatea legalităţii tranzacţiei.
Practic, cei doi profesionişti ai legii caută să determine dacă terenul dorit de clientul lor îndeplineşte condiţiile legale şi nu prezintă vicii, fie ascunse în titlurile de proprietate, fie poate chiar evidente, rezultând din certificatele de urbanism sau alte documente emise de autorităţile statului.
Un teren aparent atractiv poate fi viciat, din punct de vedere juridic, de diverse situaţii, cum ar fi:
a) existenţa unor sarcini instituite în favoarea altora: ipoteci, interdictii, litigii, sechestre, etc.
De obicei, acestea apar în extrasele de carte funciară iar când sunt atât de evidente, sunt mai uşor de gestionat. Unele pot fi radiate cu eforturi relativ mici (ipotecile bancare) prin plata restului de creanţă în contul creditorului acestuia şi stingerea datoriei pe cale convenţională.
Altele însă (litigii, sechestre, notificări, etc) presupun o analiză serioasă, astfel încât avocatul sau notarul să poată decide în cunoştiinţă de cauză asupra recomandării pe care o va face clientului: cumpăra sau nu!
b)existenţa unor restrictii de construire, ce pot fi evidenţiate în documentele emise de autorităţile locale.
Au fost, însă, situaţii când, din motive inexplicabile mie, în certificatul de urbanism emis de primăria competentă nu au apărut anumite situaţii practice (ţevi subterane de gaz, spre exemplu) care, ulterior, au născut litigii de durată mai lungă între noul proprietar – dezvoltatorul şi vechiul proprietar – vânzătorul.
c) eventuale neînţelegeri cu vecinii terenului.
Sigur, acestea nu se pot devoala la momentul achiziţionarii terenului în mod obligatoriu, ci, de regulă, la momentul în care, în situaţiile legale, este nevoie de acordul acestora.
De curând am avut la birou o speţă în care dezvoltatorul – companie străină nu reuşeşte să obţină în mod convenţional acordul vecinului pentru construcţia unui bloc în parametrii legali, iar soluţia în acest caz este de competenţa instanţei, ceea ce amână construirea proiectului.
Desigur, cumpăratorul – dezvoltator de bună credinţă este apărat de prevederile Codului Civil, care impun în sarcina vânzătorului obligaţii clare de garanţie contra viciilor şi evicţiunii. Invocarea acestora, însă, îşi are locul în instanţă şi un dezvoltator prudent nu doreste să uzeze de acest instrument.
Tocmai de aceea, majoritatea dezvoltatorilor preferă să îşi formeze o echipă solidă juridic (avocat – notar), care să prevină, prin analiza lor, eventualele probleme legale ale terenului.
Mai mult, de circa doi ani, se constată un interes din partea dezvoltatorilor de a achiziţiona terenuri care au deja aprobate PUZ-uri sau PUD-uri.
Este lesne de înţeles de unde acest interes: se ştie deja ce şi cum se poate construi pe respectivul teren, care sunt restricţiile de construire (dacă sunt) şi, în plus, scutesc dezvoltatorul de demersurile pentru promovarea ulterioară a unor astfel de documente urbanistice.
Din practică, ştim faptul că, de cele mai multe ori, în Bucureşti cel puţin, obţinerea de PUZ sau PUD este o experienţă traumatizantă pentru investitorul privat care se vede obligat să stea “la mâna” consilierilor generali sau locali, în aşteptarea fericitei zile când, în mod miraculos, proiectul lor a fost pus pe ordinea de zi a şedinţei Consiliului General sau local. Ca să nu mai vorbim de bucuria neaşteptată care apare atunci când proiectul a fost nu doar propus, ci şi adoptat. n
Societate Profesională Notarială EURONOT
Str. Dr. Grigore Mora nr.16, sector 1 Bucureşti
Tel: 021/2313472, Fax: 021/2313470; 021/2313473
Email: mihai@euronot.ro