Dacă până acum proprietatea era impozitată în funcţie de tipul de proprietar, persoană fizică sau persoană juridică, potrivit noului Cod fiscal în prezent se impozitează utilizarea clădirii, respectiv rezidenţială sau nerezidenţială.
”Este primul an în care persoanele fizice care deţin clădiri nerezidenţiale şi mixte trebuie să solicite rapoarte de evaluare pentru a nu plăti impozit majorat, conform noului Cod fiscal. Dacă persoanele juridice aveau această periodicitate de reevaluare a proprietăţilor la fiecare 3 ani, pentru persoanele fizice este o situaţie nouă”, atrage atenţia Daniel Manaţe, preşedintele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR).
Contribuabilii se împart acum în următoarele categorii: persoane fizice care au clădiri cu utilizare rezidenţială, nerezidenţială sau mixtă şi persoane juridice care au clădiri cu utilizare rezidenţială, nerezidenţială sau mixtă.
În cazul persoanelor fizice care deţin clădiri cu utilizare rezidenţială, impozitul pe proprietate va fi calculat în continuare de primăria pe raza căreia se află proprietatea. În schimb, apare o categorie nouă de contribuabili: persoana fizică deţinătoare de clădiri cu utilizare nerezidenţială, de exemplu spaţii comerciale, mall-uri, benzinării etc. Până anul trecut persoanele care deţineau astfel de proprietăţi plăteau impozite exact ca în privinţa clădirilor rezidenţiale.
O altă categorie nouă este dată de proprietarii persoane juridice care deţin clădiri rezidenţiale şi cărora le se aplică acum acelaşi tratament fiscal ca şi persoanelor fizice ce deţin clădiri rezidenţiale.
Cele mai mari complicaţii au apărut în cazul proprietăţilor cu utilizare mixtă, în sensul în care s-a înţeles şi admis că o clădire poate să fie şi rezidenţă şi altceva în acelaşi timp, subliniază Adrian Vascu, membru în consiliul ANEVAR şi preşedintele Asociaţiei în perioada 2014 -2015.
Impozitarea clădirilor se uniformizează doar teoretic, practic nu
Pentru utilizarea rezidenţială, intervalul de impozitare este între 0,08% şi 0,2% din valoarea impozabilă (faţă de 0,1% în 2015), indiferent de tipul de proprietar.
Pentru proprietăţile cu utilizare nerezidenţială, impozitul este între 0,2 şi 1,3% (faţă de 0,25 – 1,5% în 2015), tot indiferent de proprietar.
Consiliile locale decid cât să fie impozitul în aceste limite. Totodată, Codul fiscal le acordă posibilitatea de a majora plafonul maxim cu până la 50%, ajungându-se astfel până la 0,3% pentru proprietăţi rezidenţiale şi până la 1,95% pentru cele nerezidenţiale.
Cotele de impozitare pentru cei care nu realizează rapoartele de evaluare sunt majorate la 2% pentru persoanele fizice care deţin clădiri nerezidenţiale şi la 5% pentru persoanele juridice, indiferent de utilizarea clădirii.
Chiar dacă a fost prevăzut acelaşi interval de impozitare atât pentru persoanele fizice, cât şi pentru cele juridice, în practică autorităţile locale au selectat o cifră pentru clădirile nerezidenţiale ale persoanelor fizice şi o alta, mai mare, pentru clădiri nerezidenţiale ale persoanelor juridice.
Multe dintre oraşele mari au stabilit cota minimă de 0,2% pentru persoanele fizice cu proprietăţi nerezidenţiale, ceea ce oricum s-a tradus printr-o dublare a cotei plătite în 2015 (0,1%). În schimb, cota pentru persoane juridice care deţin acelaşi tip de clădire a fost fixată la un nivel mult mai mare.
Sunt şi primării care au decis să majoreze cota de impozitare pentru persoanele juridice care deţin proprietăţi nerezidenţiale şi peste nivelul maxim de 1,3%, de exemplu până la 1,5%, atât cât au aplicat şi anul trecut, apelând la prevederea din Codul fiscal conform căreia este acceptată o majorare de 50% peste plafon, precizează domnul Manaţe.
“Dacă vrei să uniformizezi impozitele la două clădiri nerezidenţiale, indiferent cine este proprietarul, uniformizând cotele de impozitare la 0,2-1,3% şi la persoana fizică şi la persoana juridică, dar dacă mai apoi consiliul local a ales 0,2% într-un loc şi 1,3% în celălalt, tot nu ai atins obiectivul. Ar trebui să fie o singură cotă pe nerezidenţiale şi una singură pe rezidenţiale, indiferent cine este proprietarul. În aparenţă, dacă citeai Codul, cotele erau uniformizate, în realitate nu a fost aşa”, atrage atenţia domnul Vascu.
Impozitele vor creşte pentru unii şi vor scădea pentru alţii
O întrebare majoră atât pentru contribuabili cât şi pentru autorităţile locale, este dacă impozitele pe proprietate cresc sau scad.
Pentru a răspune la acestă întrebare trebuie mai întâi clarificat faptul că impozitul are două componente, valoarea impozabilă şi cota de impozitare. Dacă valoarea impozabilă o estimează evaluatorii, cotele de impozitare sunt exclusiv apanajul autorităţilor locale.
In acest an, impozitele au crescut pentru toate persoanele fizice care deţin clădiri rezidenţiale.
Aceasta deoarece algoritmul de calcul a rămas acelaşi, doar că baza de impozitare a fost majorată. Dacă anul trecut era de 935 de lei x 1,2 pe metru pătrat construit, acum este 1.000 de lei x 1,4, explică domnul Vascu. Ca şi până acum, se mai iau în calcul şi rangul localităţii, zona, tipul clădirii şi vechimea construcţiei.
Pe de altă parte, în noul Cod Fiscal a fost scoasă prevederea conform căreia persoanele care deţineau mai multe locuinţe sau o locuinţă cu suprafaţa construită de peste 150 de metri pătraţi plăteau un impozit majorat. Pe această latură vor fi înregistrate scăderi la bugetele locale.
Totodată, a scăzut şi valoarea impozabilă şi impozitul la toate clădirile rezidenţiale aparţinând persoanelor juridice. De exemplu, în Bucureşti, plăteau până acum impozit de 1,5%, iar din acest an vor plăti doar 0,2%.
Clădirile cu utilizare mixtă se impozitează fie ca rezidenţial, fie ca nerezidenţial, fie amândouă
Calcularea impozitului se complică în cazul clădirilor cu utilizare mixtă, rezidenţială şi nerezidenţială. Şi aici sunt mai multe situaţii.
Dacă o clădire cu mai multe etaje prezintă funcţiuni diferite per nivel, de exemplu spaţii comerciale la parter şi apartamente la etaj, dar fiecare spaţiu prezintă o documentaţie cadastrală distinctă, atunci impozitul se va calcula separat pentru fiecare componentă în parte, în funcţie de utilizare.
În schimb, dacă este vorba despre utilizarea mixtă a unui apartament (indivizibil din punct de vedere cadastral), atât ca locuinţă cât şi în alt scop, de exemplu ca sediu de firmă, sau de PFA, atunci trebuie avut în vedere dacă în acel apartament se desfăşoară o activitate economică sau nu.
De exemplu un PFA poate să aibă sediul într-un apartament dar să nu îşi desfăşoare activitatea acolo. Codul Fiscal prevede că dacă nu se desfăşoară activitate economică în ea, clădirea rămâne în continuare cu utilizare rezidenţială. Contribuabilul trebuie să dea primăriei o declaraţie pe proprie răspundere că nu desfăşoară activitate economică în spaţiul respectiv.
Dar dacă în apartament se desfăşoară activitate economică, atunci poate fi introdus un nou filtru, care se referă la suprafaţa în care se desfăşoară această activitate. De exemplu, suprafaţa poate fi cunoscută dintr-un contract de închiriere, care specifică acest lucru.
Pe de altă parte, contribuabilul poate declara că doar pe o anumită suprafaţă îşi desfăşoară activitate economică. În acest caz, trebuie să întocmească un raport de evaluare pentru întregul apartament, iar primăria va calcula impozitul separat pentru cele două suprafeţe, respectiv tipuri de utilizări.
Codul prezintă şi varianta în care suprafaţa utilizată pentru această activitate este necunoscută, în sensul că nu este delimitată fizic, ca număr de metri pătraţi sau camere. În acest moment intră în joc regula utilităţilor. Dacă utilităţile (energia electrică, gazele, canalizarea şi apă, respectiv întreţinerea, în cazul blocurilor) nu sunt plătite sau nu sunt deduse de firma care îşi desfăşoară activitatea economică acolo, clădirea va rămâne în continuare cu utilizare rezidenţială. Dar dacă utilităţile sunt deduse de către firmă, atunci se consideră că acolo se desfăşoară activitate economică şi se impozitează în consecinţă.
În cazul în care contribuabilul declară că va deduce în acest an cel puţin o utilitate, atunci spaţiul va fi trecut la utilizare nerezidenţială, explică domnul Vascu.
Persoanele fizice au ajuns să facă mai multe evaluări decât cele juridice
La 1 ianuarie 2016, ANEVAR a lansat Baza de Informaţii Fiscale (BIF), care conţine informa ii din toate rapoartele de evaluare realizate în România pentru impozitarea clădirilor. Baza este administrată de ANEVAR prin institutul de cercetare IROVAL.
Din ianuarie şi până pe 10 martie, în BIF au fost introduse date din aproape 50.000 de rapoarte de evaluare, întocmite pentru 78.000 de clădiri (un raport putând să conţină mai multe proprietăţi). Din numărul total de clădiri evaluate, 6.400 au utilizare rezidenţială (8%), 62.400 nerezidenţială (80%) şi 9.200 utilizare mixtă (12%).
Cumulat, peste 41.000 de clădiri sunt deţinute de persoane fizice, iar restul de aproape 37.000 de clădiri sunt în proprietatea persoanelor juridice.
Toate clădirile rezidenţiale evaluate sunt deţinute de persoane juridice. Dealtfel,noile prevederi privind impozitarea au favorizat în special firmele care aveau clădiri rezidenţiale. Multe dintre acestea au făcut evaluări acum, pentru a beneficia cât mai repede de aceste avantaje.
Dintre clădirile nerezidenţiale, mai mult de jumătate, respectiv aproape 32.400, au fost evaluate pentru persoane fizice, în timp ce restul de circa 30.000 pentru persoane juridice.
În cazul clădirilor cu utilizare mixtă, în proporţie covârşitoare, aproape 8.700 de clădiri, au fost evaluate pentru persoane fizice şi doar aproximativ 600 pentru persoane juridice, precizează preşedintele ANEVAR.
Dacă beneficiarii deţin clădiri în mai multe localităţi, atunci trebuie să realizeze câte un raport de evaluare pentru fiecare primărie în parte. În schimb, în interiorul raportului pot să fie una sau mai multe clădiri situate pe raza aceleiaşi localităţi.
Numărul relativ mic de evaluări făcute pentru proprietari persoană juridică în comparaţie cu persoanele fizice se datorează faptului că din totalul de persoane juridice care deţin clădiri, aveau obligaţia să facă evaluarea doar cele care nu au făcut-o în ultimii 3 ani. Aceasta pentru a nu plăti impozite majorate.
Însă, toate persoanele fizice care deţin proprietăţi nerezidenţiale trebuiau să îşi facă pentru prima dată evaluarea clădirilor pentru a nu plăti impozitul la cote majorate. Din acest motiv, anul viitor vor fi întocmite foarte puţine rapoarte de evaluare pentru persoane fizice, respectiv pentru cele care nu au făcut evaluarea în acest an, suportând cota de impozitare penalizatoare.
Următorul val de rapoarte de evaluare întocmite pentru persoane fizice se va produce de abia peste 5 ani, când expiră valabilitatea celor realizate anul acesta.
Codul fiscal nu a mers până la impozitarea clădirilor la valoarea de piaţă
Un element de modernitate adus de noul Cod fiscal este faptul că nu se mai înregistrează în situaţiile financiare ale companiilor rezultatele evaluărilor pentru impozitare. Asta înseamnă că nu mai sunt viciate valorile, pentru că una este valoarea fiscală şi alta este valoarea de înregistrare în evidenţele contabile.
Ce s-a păstrat încă şi ar fi trebuit schimbat este impozitarea separată a clădirii şi a terenului de sub ea. Prin urmare, impozitul nu se raportează la o valoare de piaţă a clădirii, care ia în calcul atât clădirea în sine, cât şi amplasarea ei. De exemplu, o clădire are o anumită valoare dacă se află în centrul Bucureştiului şi alta dacă s-ar afla într-un oraş mic de provincie. n